房地产行业土地市场8月跟踪报告：成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业土地市场 8 月跟踪报告 [Table_ReportDate] 2023 年 09 月 20 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 8 月房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善，房企仍聚焦于核心城市，高能级城市拿地占比提升，1-8 月国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比较 1-7 月持平，规模型房企拿地强度较 1-7 月有所回升，当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 整体：8 月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优。根据中指研究院数据统计，2023 年 1-8 月，300 城住宅用地推出规划建面约为 2.59 亿平，同比下降 30.17%，较 1-7 月下滑幅度收窄1.6pct，300 城住宅用地成交规划建面为 1.97 亿平，同比下降30.31%，较 1-7 月下滑幅度收窄 2.17pct。2023 年 1-8 月，300 城住宅用地土地出让金规模为 13743.23 亿元，同比下滑 20.44%，较 1-7 月下滑幅度收窄 5.9pct。8 月，300 城住宅用地土地出让金规模为 2364.79 亿元，环比+29.23%，同比+29.4%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为 514.90 亿元、1257.55亿元、592.34 亿元，同比分别变动+51.7%、+68.2%、-20.0%。8 月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升，2023 年 1-8 月，300 城住宅用地成交楼面价约为 6974.35 元/平，同比上升 14.15%，较 1-7 月增速扩大 5.07pct，300 城住宅用地平均溢价率为 6.01%，同比上升 2.06%，较 1-7 月下降 0.41%。8月 300 城流拍率同环比均下降，高能级城市流拍率更低。8 月 300城住宅用地流拍率为 17.9%，环比下降 1.6pct，同比下降 2.3pct。其中，一线城市土地流拍率为 11.8%，环比变动+7.0pct。二线、三四线城市土地流拍率分别为 10.2%、24.0%，环比变动+0.3pct、-1.7pct，同比变动分别为-3.7pct、+2.3pct。 城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势。23 年 1-8 月，300城中土地成交规模前 30 的城市土地出让金规模为 1.12 万亿元，占 300 城土地成交金比重 81.19%，同比+1.62pct，较 2023H1 上升 0.05pct；2023 年 1-8 月 22 城央国企背景（含地方国资）房企拿地规模占比达到 68%，与 23 年 1-7 月持平，较 2022 年下降11pct，民营和混合所有制背景房企整体占比与 23 年 1-7 月整体持平。 房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升。根据中指 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 多地取消住房限购政策 8 月行业基本面仍在筑底，政策兑现后持续关注销售端修复情况 业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%房地产沪深300证券研究报告 行业跟踪报告 行业研究 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 17 页 研究院拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前 30 家企业中一半以上企业为央企或国企。将 2023 年 1-8 月中指研究院权益拿地排行榜前 30 房企（同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业23 家），按照大于 1000 亿元、400-1000 亿元以及小于 400 亿元的销售规模进行分类，其 2023 年 1-8 月拿地强度分别为 22.4%、35.6%、33.5%，较 1-7 月分别变动+3.1%、+3.6%、-6.9%。 风险因素：销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 3 页 共 17 页 $$start$$ 正文目录 1 整体：8 月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优 ........................................ 5 1.1 8 月土地市场供应和成交规模降幅有所收窄，结构表现分化 .......................... 5 1.2 土地出让金规模同环比上升，各线级城市表现分化 ....................................... 6 1.3 8 月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升 ............ 7 1.4 8 月整体流拍率有所下降，低能级城市压力更大 ............................................ 9 2 城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势 ......................................................... 10 2.1 出让金：拿地集中度延续提升趋势 .................................................................. 10 2.2 建面：成交建面有所回升，集中度持续提升 ................................................. 11 2.3 溢价率：土地成交规模 TOP30 城溢价率普遍上升 ......................................... 12 2.4 结构：22 城非国央企背景房企拿地占比与上月持平 .................................... 12 3 房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升 ........................................... 13 4 投资建议与风险提示 ..................................................................................................... 15 图表 1： 300