房地产行业第33周周报：新房成交环比转正同比降幅收窄；前七月销售与投资累计增速仍在下滑

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 8 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益》（2023/6/29） 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 33 周周报（8月 12 日-8 月 18 日） 新房成交环比转正同比降幅收窄；前七月销售与投资累计增速仍在下滑 本周新房成交面积环比增速由负转正，同比降幅有所收窄；二手房成交面积环比增速有所下降，同比降幅有所收窄。土拍溢价率同环比均有所提升。 核心观点  新房成交面积环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。40 城新房成交面积为 249.9 万平，环比上涨 17.8%，同比下降 28.3%，同比降幅较上周缩小了 7.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 21.1%、16.4%、18.1%，同比增速分别为-31.3%、-24.4%、-33.2%。一、二线城市同比降幅较上周分别收窄了 7.6、12.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了 5.6 个百分点。  二手房成交面积环比增速有所下降，同比降幅有所收窄。18 个城市二手房成交面积为154.6 万平，环比上升 2.4%，同比下降 3.3%，同比降幅较上周收窄了 0.3 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 8.4%、-6.3%、18.0%，同比增速分别为-12.8%、-16.8%、49.5%。一、三四线城市同比增速较上周分别上升了 3.6、38.2个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 16.1 个百分点。  新房库存环比略有下降，去化周期环比有所上升。12 个城市新房库存面积为 9802 万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-2.7%；去化周期为 15.2 个月，环比提升 0.2 个月，同比提升 3.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.1%、-0.9%、0.0%，同比增速分别为 4.0%、-11.3%、-6.0%；去化周期分别为 15.2、13.8、39.4 个月，环比分别提升 0.2、0.1、0.9 个月，同比分别提升 3.0、4.1、9.3 个月。  土拍溢价率同环比均有所提升。百城成交土地规划建筑面积为 1858.1 万平，环比下降42.6%，同比下降 48.9%；成交总价为 405.6 亿元，环比下降 62.6%，同比上涨 29.3%；楼面均价为 2183 元/平，环比下降 34.7%，同比上涨 153.0%；土地溢价率为 3.7%，环比上涨 1.5 个百分点，同比上涨 1.0 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 210.0亿元，同比上升 59.5%，环比上升 27.3%。总偿还量为 182.7 亿元，同比下降 5.5%，环比上升 13.3%；净融资额为 27.3 亿元。  板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为-1.9%，较上周上涨 2.7pct，房地产行业相对收益为 0.7%，较上周上涨 1.9pct。房地产板块 PE 为 13.14X，较上周下降 0.24X。本周（8.14-8.20），北上资金对计算机、通信、国防军工加仓金额较大，分别为 7.92、5.11、4.51 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.98%（上周为-0.02%），净买入-5.19亿元（上周净买入-2.77 亿元）。 投资建议  本周统计局公布房地产销售投资与房价数据，由于收入与就业预期较弱，当前居民购房信心仍然明显不足，7 月单月全国销售面积虽然因低基数同比降幅收窄，但实际市场需求仍然较弱，房价也面临下行压力；前七月累计销售与投资增速仍在下行。虽然 7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。根据财联社报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策、降低二套房首付比例下限。我们认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 8 月 21 日 房地产行业第 33 周周报（8 月 12 日-8 月 18 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ........................