房地产行业专题研究：重点城市如何开展城中村改造？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 重点城市如何开展城中村改造？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 8 月 07 日│中国内地 专题研究 精选七大案例，微观视角看重点城市如何开展城中村改造 7 月以来城中村改造被中央和国务院各部门多次提及，有望成为未来城市更新的一个重要方向。我们参考住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》（2022/11/25），精选其中 5 个案例，另外加上上海、深圳的 2 个案例，一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村改造和城市更新有一个更清晰的认识。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。 国企主导，拆整结合，单项目投资额差异显著 总结来看，各城市改造案例坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导，因地制宜、创新模式。改造模式方面，部分项目采取收储（或收租）改造的模式，如深圳、成都、重庆、苏州；部分项目为拆除新建和整治提升并举，如上海、沈阳、合肥；所有案例来看，不存在纯拆除新建类项目，注重历史建筑的保护。投资额方面，涉及拆除新建的项目投资额较高，单项目整体投资额可能超百亿元；只进行整治提升的项目投资额较低，单项目改造额可能不超 10 亿元；当然，投资额还与项目占地面积直接相关。 资金来源丰富，投资回收期较长，市场化主体参与路径多元 资金来源方面，七大案例出资方包括财政、国企平台、市场化主体、集体组织、居民自筹、商业银行、政策性银行。收回投资方面，涉及拆除新建的项目能够利用商品住宅的销售回款结合商业地产的经营收入，部分项目通过区域内储备地块的联动开发（如沈阳、合肥）平衡资金，但由于拆迁补偿和改造工程相对复杂、非标，回收期较招拍挂开发项目更长；不涉及拆除新建的项目只能依靠收储（收租）资产的经营收入，回收期预计更长，或达到 4-10年及以上。市场化主体参与路径方面，模式比较多元化，既可采用轻资产模式作为项目的总承包方或代建代运营方，也可采用中资产或重资产模式。 其它案例：资金、土地、审批三方面支持社会资金参与 除了以上总结的案例之外，我们注意到在住建部《清单》中，还提到三类有利于吸引社会资金参与城市更新的做法。1、构建多元化资金保障机制：鼓励财政设立城市更新专项资金，争取国开行贷款，联合房企和保险公司设立城市更新基金，减免行政事业收费；2、完善土地政策：鼓励零星用地整合利用，用地指标弹性配置，给予存量用地用途转换过渡期；3、优化审批流程：简化低风险工程建设项目审批要求，建立城市更新项目审批“绿色通道”。 投资建议 短期来看，7 月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期，住建部的积极表态是政治局会议新定调下的明确调整，我们期待后续因城施策进一步发力，尤其是需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度和力度。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (16)(9)(2)512Aug-22Dec-22Apr-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 上海蟠龙村城中村改造：商业部分保留改造，住宅部分拆除新建 ......................................................................... 4 深圳元芬新村城中村改造：统租改造，微利运营 .................................................................................................. 6 沈阳太原街城市更新：国企平台主导区域内的组合开发 ....................................................................................... 7 合肥卫岗王卫片区城市更新：国企主导一二级联动，土地出让附带改造要求 ...................................................... 9 成都猛追湾城市更新：政府重资产收储，企业轻资产改造运营 .......................................................................... 10 重庆戴家巷老街区更