公司深度报告：坚持数字化升级转型，业绩有望持续复苏

房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 26 我爱我家（000560.SZ） 2023 年 08 月 04 日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/8/4 当前股价(元) 3.20 一年最高最低(元) 3.72/2.24 总市值(亿元) 75.38 流通市值(亿元) 71.99 总股本(亿股) 23.56 流通股本(亿股) 22.50 近 3 个月换手率(%) 183.76 股价走势图 数据来源：聚源 坚持数字化升级转型，业绩有望持续复苏 ——公司深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  坚持数字化升级转型，业绩有望持续复苏，维持“买入”评级 我爱我家作为房地产经纪龙头，大力发展“相寓”业务，多元化的产业布局助力业绩持续修复。2022 年公司强化直营管理，加大研发投入，坚持数字化升级转型，夯实未来经营韧性。受地产销售市场低迷影响，我们预计公司 2023-2025 年营收分别为 125.4、134.8、144.9 亿元（2023 年原值为 187.1 亿元），同比增速 7.4%、7.5%、7.5%；归母净利润为 1.3、2.2、3.3 亿元（2023 年原值为 7.9 亿元），同比增速 143.7%、64.1%、50.7%；摊薄后 EPS 分别为 0.06、0.09、0.14 元（2023 年原值为 0.34），当前股价对应 PE 为 56.4、34.3、22.8 倍。考虑到公司深耕城市服务领域，核心业务保持稳健增长，业绩有望持续复苏，因此维持“买入”评级。  经纪业务加强直营，市占率有望进一步提升 市场由新房逐渐转变为存量房时代，地产经纪业务发展空间广阔。2019-2021 公司 GTV 从约 3400 亿元增长至约 4300 亿元，市占率（公司 GTV/全国通过经纪交易规模）相应也从 3.3%增长为 3.4%。2022 年因市场下行公司注重直营导致规模压缩，GTV 缩减至约 2600 亿元，营收同比降低 2.4%。但以我爱我家为代表的房产经纪行业龙头规模大，议价能力强，待市场恢复后市占率有望进一步提升。  相寓业务发展可期，数字化转型坚固行业壁垒 2022 年相寓业务实现营收 56.5 亿元，同比攀升 75.3%，营收占比从 15.5%涨至48.4%。在市场整体下行的一年相寓业务表现出了极好的经营韧性和抗风险能力。同时公司坚持数字化转型，开发的 CBS（经纪平台系统）/AMS（相寓资产管理系统）核心业务系统，有效解决了房、客、人、店、业务线之间的联动协同问题。房源出租率稳定至 94%，平均出房天数 9.4 天，各项运营指标均处行业领先地位。  归母净利润转亏为盈，销管费率逐年降低 2023 年公司亏损局面发生扭转，第一季度归母净利润转亏为盈 0.5 亿元，毛利率和归母净利率分别回升至 14.5%和 1.6%。公司注重降本增效，销管费用率从 2021年的 19.9%降至 2022 年的 14.1%，2023Q1 也同比下降了 1.7 个百分点至 15.5%。  风险提示：宏观经济复苏不及预期、行业销售规模不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 11,963 11,673 12,539 13,477 14,492 YOY(%) 24.9 -2.4 7.4 7.5 7.5 归母净利润(百万元) 166 -306 134 219 331 YOY(%) -46.8 -284.4 143.7 64.1 50.7 毛利率(%) 18.2 8.7 10.2 11.3 12.4 净利率(%) 1.4 -2.6 1.1 1.6 2.3 ROE(%) 1.2 -3.2 1.2 2.0 2.8 EPS(摊薄/元) 0.07 -0.13 0.06 0.09 0.14 P/E(倍) 45.4 -24.6 56.4 34.3 22.8 P/B(倍) 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -32%-16%0%16%32%48%64%2022-082022-122023-042023-08我爱我家沪深300开源证券 证券研究报告 公司深度报告 公司研究 公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 26 目 录 1、 我爱我家：全产业链服务，城市居家综合服务商 ................................................................................................................. 4 1.1、 深耕地产经纪业务，全产业链协同发展 ...................................................................................................................... 4 1.2、 股权结构较为集中，健全长效激励机制 ...................................................................................................................... 4 1.3、 规模收缩导致业绩承压，资管业务不断壮大 .............................................................................................................. 5 2、 经纪业务：加强直营管理，开启平台化征程 ......................................................................................................................... 7 2.1、 佣金规模空间广阔，市占率有望进一步提升 .............................................................................................................. 7 2.2、 存量房业务强化直营，加速推进数字化转型 .............................................................................................................. 8 2.2.1、 完成加盟压缩，推动互联网经纪业务转型 ....................................................................................................... 8 2.2.2、 培育稳定自有流