城建发展深度报告：聚焦北京优势突出，资源整合可期待

证券研究报告 | 公司深度 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 城建发展(600266) 报告日期：2023 年 07 月 16 日 聚焦北京优势突出，资源整合可期待 ——城建发展深度报告 投资要点 ❑ 聚焦深耕北京市场，销售保持通畅 公司是一家专注于房地产开发和经营的大型品牌地产开发商，以房地产开发为主要业务方向，以北京为核心实施区域布局。2022 年公司销售金额 303.42 亿元，同比增长 18.01%，位于 2022 年度北京市销售排行榜第 2 名、中国房企销售额百强榜第 69 名，创造公司成立以来销售业绩最好记录。根据中指研究院 2023年 1-6 月销售榜单数据，2023H1 公司销售金额为 183.08 亿元，同比增长36.96%，销售排名稳居北京市 TOP2，全国房企销售额百强榜排名跃升至第 40名，行业地位及市场影响力再度提升。 ❑ 旧改能力突出，保障公司可售货值充足 截至 2022 年底，公司共持有 11 个土地一级开发项目，其中包括 7 个尚未开发项目及 3 个在建项目。公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约 772 万平方米，总投资额约 1052 亿元。在城市分化的大背景下，房地产企业的投资策略更加趋同，核心城市拿地竞争较为激烈。公司具备丰富的旧改储备，且均位于北京的热点板块，从短期来看，在竞争日益加剧的环境下，公司的旧改土储能够为公司提供丰富的可售货值，巩固市场地位；从长期来看，公司的旧改能力及旧改储备能够为公司进驻存量开发市场做好准备。 ❑ 投资收益有望扭亏为盈，2023 年业绩预期改善 2022 年公司实现营业收入 245.62 亿元，同比上升 1.56%；归母净利润为-9.26亿元，同比减少 244.4%。2023Q1 公司扭亏为盈，实现归母净利润 0.63 亿元，同比增加 106.18%；毛利率及净利率企稳回升，2023Q1 分别达到 29.22%、2.39%，较 2022 年底增长 15.49pct 及 5.99pct。2022 年公司整体业绩承压主要因为非房地产业务利润大幅度下降，我们认为，公司的房地产开发主业始终保持良好的经营状态，随着 2022 年影响市场的不利因素逐渐减少，我们认为 2023年公司投资收益拖累公司业绩概率较低，公司整体业绩预期改善。 ❑ 受益集团资源整合，管理规模有望扩大 公司目前与控股股东城建集团的两家全资子公司“开发公司”及“住总集团”存在房地产业务的同业竞争。城建集团承诺待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题，同时拟先将住总集团旗下房地产板块交由公司托管，待其具备条件后注入公司以解决同业竞争问题。我们认为，公司控股股东的资源整合，有利于公司管理规模扩大、资源利用效率提高及品牌优势增强。 ❑ 盈利预测与估值 综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别 10.24、12.92 和 15.47 亿元，2023 年 EPS 为 0.45 元/股，BPS 为 11.09 元/股。综合 NAV 及 PB 估值，我们给予公司 0.65 倍 PB 估值，目标价 7.21 元/股。首次覆盖，给予“买入”评级。 ❑ 风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。 投资评级: 买入(首次) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥5.14 总市值(百万元) 11,598.60 总股本(百万股) 2,256.54 股票走势图 相关报告 -15%-2%10%22%34%47%22-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0523-0623-07城建发展上证指数城建发展(600266)公司深度 http://www.stocke.com.cn 2/26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 24,562 27,729 30,817 33,949 (+/-)(%) 1.56% 12.89% 11.14% 10.16% 归母净利润 -926 1,024 1,292 1,547 (+/-)(%) -244.43% 210.58% 26.10% 19.82% 每股收益(元) -0.41 0.45 0.57 0.69 P/E — 11.32 8.98 7.50 每股净资产（元） 10.73 11.09 11.67 12.35 PB 0.48 0.46 0.44 0.42 资料来源：Wind，浙商证券研究所 城建发展(600266)公司深度 http://www.stocke.com.cn 3/26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1 背靠北京市建筑龙头，二十六载专注地产开发 ............................................................................. 6 1.1 聚焦北京，深耕区域房地产市场 ......................................................................................................................... 6 1.2 控股股东实力雄厚，“同业竞争”问题加速推进 ..................................................................................................... 7 2 营业收入逆势增长，区域深耕效果显现 ........................................................................................ 9 2.1 房地产业务：背靠北京区域市场，行业排名大幅提升 ......................................................................................... 9 2.1.1 北京市场：北京市场供需健康，城市基本面优势明显 .............................................................................. 9 2.1.2 公司销售情况：销售金额再创佳绩，品牌品质赢得认可 ...............................................................