房地产发展新模式研究

请务必阅读正文后的免责声明 2023 年 7 月 14 日 远东研究·宏观研究 摘 要 作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 2021 年 12 月，中央经济工作会议上首次提出房地产业“探索新的发展模式”理念，此后在各类重要工作会议上反复提及有关概念。但时至今日，官方暂未对房地产发展新模式给出明确定义与内涵解释。本文通过回顾房地产发展旧模式的成因与问题，阐述房地产发展新模式的基础与内涵，探讨房地产发展新模式的可能方向。 过去二十年，伴随着我国经济高速增长与城镇化进程，房地产业抓住人口红利期迎来快速发展，并逐步形成以资源驱动、杠杆驱动的商业模式，并演化出以“高周转”“高杠杆”“高负债”为特征的旧模式。尽管“三高”模式助推了城镇化进程，但也产生了许多负面效应，在当前经济下行周期里加速暴露，包括房企资产负债表恶化、居民消费被动萎缩、金融风险积聚、土地财政无法持续等方面。 除了房地产发展旧模式的问题外，当前房地产业也面临一些新的历史机遇，或为探寻房地产发展新模式的基础与着力点。一是新型城镇化带动的增量需求（刚性需求）。二是城市更新以及商品房适老化、绿色化、数字化等中国式现代化要求带动的存量需求（改善性需求）。 本文从盈利、运营和融资三个维度探讨了房地产发展新模式的可能方向，包括租购并举、城市更新、代建、TOD、细分赛道等盈利新模式；科研驱动、网络售房、资产管理等运营新模式；以及 REITs 及不动产私募投资基金等融资新模式。 需要注意的是，房地产发展新模式也需要一些配套政策措施来支持。如适度放开购房限制政策，提高市场流动性，以释放潜在的刚性和改善性住房需求；完善预售制度，保障购房者权益，以平衡现房和期房销售；打通商品房和保障房的通道，探索“租转购”路径，出台租购同权法律保障，满足年轻人、新市民的住房需求；此外，政府也需有序推进房产税，从根本上遏止投资性需求，同时为地方政府提供税收支撑，推动分配制度调整以实现共同富裕。 相关研究报告： 1.《浅析地产困境资产处置与盘活》，2023.04.13 2.《从国企与民企分化视角看房 地 产 开 发 行 业 现 状 》 ，2023.01.16 房地产发展新模式研究 1 / 10 请务必阅读正文后的免责声明 2023 年 7 月 14 日 远东研究·宏观研究 2021 年 12 月，中央经济工作会议上首次提出房地产业“探索新的发展模式”理念，此后在 2022 年政府工作报告、国务院金融委会议以及今年 4 月份的中央政治局定调经济工作会议等各类重要工作会议上反复提及有关概念（表 1）。但时至今日，官方暂未对房地产发展新模式给出明确定义与内涵解释。因此本文将通过回顾房地产发展旧模式的成因与问题，试图阐述房地产发展新模式的基础与内涵，探讨房地产发展新模式的可能方向，并给出相关配套措施建议。 表 1：房地产发展新模式相关表述一览 时间 部门 文件/会议 相关表述 2021 年 12 月 中共中央、国务院 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022 年 3 月 国务院 2022 年政府工作报告 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022 年 3 月 原国务院金融稳定发展委员会（现中央金融委员会） 国务院金融委会议 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 2022 年 5 月 原银保监会（现国家金融监督管理总局） 关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见 探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。 2022 年 10 月 国务院 关于金融工作情况的报告 保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。 2022 年 12 月 中共中央、国务院 中央经济工作会议 确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2022 年 12 月 中共中央、国务院 《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》 促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。 2023 年 4 月 中共中央 中共中央政治局定调经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 资料来源：公开资料，远东资信整理 2 / 10 请务必阅读正文后的免责声明 2023 年 7 月 14 日 远东研究·宏观研究 一、房地产发展旧模式的成因与问题 过去二十年，伴随着我国经济高速增长与城镇化进程，房地产业抓住人口红利期迎来快速发展（图 1），并逐步形成以资源驱动、杠杆驱动的商业模式，演化出以“三高”为代表的旧模式典型特征。具体来看，“三高”分别是指：以预售制度为基础的“高周转”，即企业压缩开工周期，获得预售许可证后大力推盘，拿到预售回款后再立刻拿地，以此来提高资金周转率；通过信贷、债券及其他非标债务等方式融资而形成的“高杠杆”，是企业“跑马圈地”占领市场以