信托参与长租公寓的模式与路径研究

社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用信托公司产业投资基金业务发展路径分析信托参与长租公寓的模式与路径研究应汇康社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用中国信托行业研究报告（２０１８）社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用信托参与长租公寓的模式与路径研究２０１７ 年可谓中国长租公寓的元年。 为完善房地产市场调控的长效机制， 中央出台了多项鼓励政策， 从租赁房运营商的土地和融资优惠到租房人的权利保障， 全方位完善租赁市场配套制度， 促进租赁市场的发展。 在政策利好密集发布、 企业纷纷加码布局的形势下， 长租公寓已然成为地产市场的重要风口。一、长租公寓发展背景（一）后城市化时代的内在需求长租公寓快速发展的内在需求源于中国城市化进程的新阶段。 据统计， ２０１６ 年我国流动人口规模为 ２􀆰 ４５ 亿人， 预计 ２０２０ 年和 ２０３０ 年的流动人口将分别达到 ２􀆰 ８２ 亿人、 ３􀆰 ２７ 亿人； 流动人口年龄呈现年轻化趋势，８０ 后流动人口比重由 ２０１１ 年的不足 ５０％ 升至 ２０１６ 年的 ５６􀆰 ３％ ， ９０ 后流动人口比重由 ２０１３ 年的 １４􀆰 ５％ 上升至 ２０１６ 年的 １８􀆰 ７％ ①。 一二线城市更广阔的发展平台、 更完善的基础设施、 更优质的教育医疗条件， 持续吸引年轻流动人口汇集， 以一线城市为中心的大都市圈格局将成为中国未来城市布局的新常态， 也是我国进入后城市化阶段的重要标志。在核心城市房价高企和行政限购的背景下， 租房居住成为解决年轻流动人口居住需求的首选。 根据链家研究院数据， ２０１６ 年我国采用租房解决居住问题的人口约为 １􀆰 ６ 亿， 是通过购买房屋解决居住问题人数的 ４ 倍，但相对总人口而言， 我国租房人口比例仅为 １１􀆰 ７０％ ， 与日本 （３３􀆰 ３０％ ）、美国 （３１􀆰 ２５％ ） 相比仍显著偏低。 因此， 无论从流动人口的增速及结构，还是从租赁人口的比重来看， 未来的房屋租赁市场仍然具备较大的提升空３７２①相关数据引自国家卫计委发布的 《中国流动人口发展报告 （２０１７）》。社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用中国信托行业研究报告（２０１８）间。 目前， 中国的房屋租赁市场规模为 １􀆰 １ 万亿元， 预计到 ２０２５ 年， 市场规模将增长到 ２􀆰 ９ 万亿元， 到 ２０３０ 年将会超过 ４􀆰 ６ 万亿元， 房屋租赁市场在未来几年大有可为。①（二）政策利好叠加助推发展政策利好是租赁住房市场快速发展的重要推手。 自 ２０１５ 年 １ 月 ６ 日住房城乡建设部发布 《加快培育和发展租赁市场的指导意见》 以来， 财政部、 中国人民银行、 国土资源部等部门多次发文要求完善住房租赁市场的政策支持体系， 鼓励租赁住房市场规范快速地发展。 在中央层面的各项指导意见出台以后， 北京、 上海、 成都、 深圳等地积极落实和响应中央政策， 发布了与本地现状相符的房屋租赁新政。 对于住房租赁市场的相关政策可分为三类： 第一类是要求规范租赁市场的发展， 加强对住房租赁市场的法制化、 规范性建设； 第二类是加大对住房租赁市场参与者的支持， 提供相关金融、 税收、 土地等优惠政策； 第三类是鼓励租赁需求端， 保护承租人权益， 落实公积金支付房租、 租购同权等相关政策 （详见附表）。 十九大报告再次强调 “房住不炒” 的定位， 要求加快建立多主体供给、 多渠道保障、 租购并举的住房制度， 表明了中央对于加强楼市调控和发展租赁市场的决心。（三）地产企业的转型方向在市场和政策的双重压力下， 地产开发商传统的 “ 拿地—建房—卖房” 模式已进入瓶颈期， 房企亟待实现经营模式的多元化转型。 发展长租公寓业务不仅有利于房地产企业盘活存量资产， 也是在当前房地产市场结３８２①本段数据均来自链家研究院报告 《租赁崛起》。社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用信托参与长租公寓的模式与路径研究构发生剧烈变化的背景下， 地产企业在新市场进行战略性布局的重要机遇。数据显示， ２０１５ 年中国租赁市场成交总额已超过 １ 万亿元， 预计 ２０２５年及 ２０３０ 年的租金成交金额将分别达到 ３ 万亿元及 ４􀆰 ６ 万亿元。① 面对长租公寓市场的 “巨大蓝海”， 拥有较强资本实力、 营销能力和产品开发能力的房地产企业势必将成为行业重要的参与者。二、长租公寓市场概况（一）经营模式１􀆰 按照房源性质分类按房源性质分， 长租公寓的经营模式可分为集中式出租与分散式出租。 集中式出租是指企业通过包租、 独立开发、 收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业的使用权， 通过精细化的设计、 改造与装修， 并采用标准化的品牌与服务， 对外出租公寓的模式。 分散式出租则是企业从分散的房东处获取物业， 再通过精细化和标准化装修后出租。 集中式经营模式与分散式经营模式的主要差异如表 １ 所示。表 1　集中式和分散式长租公寓要素异同集中式分散式物业获取获取整栋物业，可以独立开发，也可以采取收购、包租或与开发商合作从分散的个人业主处获得物业，获取 方 式 一 般 是 签 订 长 期 包 租 合 同（3 ~5 年）现金流前期的资金投入较大前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租３９２①相关数据引自链家研究院报告 《租赁崛起》。社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用中国信托行业研究报告（２０１８）续表集中式分散式收益来源租金、衍生服务费收入租金差管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本、特别是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本业态特点标准化程度相对更高，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱典型企业YOU +青年公寓、模仿、自如寓、万科驿等蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等　　２􀆰 按资本运作方式划分长租公寓按资本运作方式可分为重资产和轻资产运营两大类。 重资产运营模式是指运营商通过收购、 自建获取租赁资产所有权的经营模式。 轻资产模式是运营商通过长期租赁或受托管理等方式获取房源， 通过转租获取管理报酬的模式， 企业拥有租赁资产的使用权但无所有权。 重资产经营模式与轻资产经营模式的主要差异如表 ２ 所示。表 2　重资产和轻资产长租公寓的要素异同重资产轻资产物业获取方式收购或自建长期租赁、受托管理收益来源租金、服务费、资产增值收益租金和服务费参与主体类型以房地产开发商为主以中介机构、酒店管理企业及互联网企业为主　　（二）经营机构在政策利好和市场前景的驱动下， 长租公寓行业吸引了各类市场参与者， 具体包括房地产开发商、 地产中介等服务商、 互联网创业类公司、 经２４０社会科学文献出版社版权所有，深圳大学图书馆下载使用信托参与长租公寓的模式与路径研究济连锁酒店等 （见表 ３）。 长租公寓领域的众多参与者也预示着未来行业的竞争会愈发激烈。表 3　长租公寓的企业类型及优劣势参与企业类型优势劣势参与者创业公司通常为互联网企业，掌握线上技术优势和资源，经营方式较为灵活多变资金劣势，多为分散式公寓市场上大多数长租公寓企业，YOU +、魔 方 公