房地产行业2023年5月房企销售融资数据点评：销售环比继续回落，债券发行保持低位

销售环比继续回落，债券发行保持低位 [Table_CoverStock] ——2023 年 5 月房企销售融资数据点评 [Table_ReportDate] 2023 年 06 月 09 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 上次评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 销售环比继续回落，债券发行保持低位 [Table_ReportDate] 2023 年 06 月 09 日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] ➢ 百强销售：百强房企 1-5 月累计销售金额同比增速放缓至 8.15%，单月环比下降14.47%，连续第 2 个月回落。2023 年 1-5 月百强房企累计销售金额为 28548.00 亿元，同比上升 8.15%，累计同比增速相比 4 月的 8.74%有所放缓。百强房企单月全口径销售金额为 5491.70 亿元，同比上升 5.77%，连续 4 个月保持正增，但与 2-4 月相比同比增速也明显放缓。5 月单月环比下降 14.47%，为 2 月以来连续第 2 个月环比回落。5 月销售回落至低位，我们认为主要原因可能在于：1）积压需求释放后，市场热度继续回落，2）“五一”假期前后市场活跃度不足，房企推盘意愿有所降低。 分梯队来看，TOP21-50 与 TOP51-100 的尾部梯队房企当月销售额同比再度转为负增，中部梯队单月销售额同比增速明显放缓。1-5 月，TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100 房企累计销售金额同比增速分别为 9.45%/ 30.46%/ 21.19%/ -1.99%/ -8.45%。当月销售金额同比 9.43%/ 18.14%/ 6.83%/ -1.11%/ -2.23%，增速较上月变化-19.4/ -44.4/ -33.8/ -21.8/ -17.0pct。入榜门槛方面，TOP50 门槛同比下降，TOP5、TOP10、TOP20 与 TOP100 全口径累计销售额入榜门槛同比上升。1-5 月TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100 累计全口径销售金额入榜门槛分别为 1399/ 776/ 354/ 144/ 54 亿元，同比增速 44.96%/ 31.45%/ 3.44%/ -16.87%/ 10.91%。权益口径来看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100 入榜门槛分别为 1078/ 502/ 243/ 96/ 36 亿元，同比增速分别为 84.61%/ 24.42%/ 3.10%/ -11.64%/ -3.76%。集中度方面，2023 年 1-5 月，TOP5 与 TOP11-20 权益累计销售额占比环比提升，与去年同期相比，权益销售额向头部与中部梯队集中。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100 房企占百强房企累计权益销售金额比例为 30.27%/ 15.06%/ 17.63%/ 22.17%/ 14.86%，分别变动+0.31/ -0.22/ +0.15/ +0.00/ -0.24pct。操盘合作方面，1-5月百强房企操盘金额/全口径金额为 88.81%，环比下降 0.10pct，同比上升 0.78pct。今年 1 月以来操盘占全口径销售额比例环比持续下降，但与去年同期相比仍保持高位。而权益金额/全口径金额为 70.53%，环比下降 0.36pct，同比上升 0.57pct。 5 月多数房企单月销售额环比回落，累计销售额同比负增房企数量增加。从 5 月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。百强中有 73 家企业单月销售额环比下降，其中 44 家环比增速在-30%至 0%之间，29 家 5 月销售额环比降幅超过 30%。从1-5 月累计同比指标来看，两年均上榜的百强房企中，有 37 家销售额相比于去年同期增长，另有 39 家房企累计同比下降。国央企优势仍在，销售额累计同比增速均值略有降低。Top40 房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为 57.74%，民企均值为1.46%。国企方面，19 家国央企中有 16 家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产增速超过 100%。民企方面，12 家民企中滨江集团、伟星房产、卓越集团、龙湖集团和美的置业 5 家累计同比正增，其他民营房企累计同比下滑。部分区域型民企表现突出，出险房企销售额同比跌幅较大。 ➢ 融资：5 月房企发债规模处在年内低位。5 月房企境内外债券融资规模 496.91 亿元，环比下降 28.72%，同比下降 16.56%。其中，境内债发行 275.22 亿元，同比下降43.74%。境外债发行 221.69 亿元，同比上升 108.47%。品种方面，各类境内债券发行规模均环比下降。 5 月境内债平均期限延长，发行利率环比下行，降至年内较低水平。5 月房企发行境内债加权平均期限 6.08 年，环比上升 0.22 年。境内债加权平均利率 3.26%，环比下降42bp，发行利率降至年内较低水平。境外债方面，境外债券期限环比延长、利率下降。分上市情况来看，5 月 A 股上市房企发行境内债 114.85 亿元，同比下降21.07%。非 A 股上市房企发行境内债 160.37 亿元，同比下降 53.34%，同比跌幅扩大。发行主体方面，5 月国有房企发债 230.22 亿元，同比下降 49.9%，平均期限 6.77年，环比上升 0.9 年，平均利率 3.20%，环比下降 48bp。民企发债规模 25.00 亿元，规模略高于 2022 年月度均值（23.72 亿）。5 月碧桂园发行了 2 笔面额合计 17 亿的 2年期中票，利率分别为 3.80%、3.95%；新希望五新实业发行了 1 笔面额 8 亿的 3 年期中期票据，利率 4.10%。 5 月房企境内债实质违约事件增加。5 月无境外债违约事件。境内债方面，共有 10 笔境内债展期、3 笔债券实质违约。与 4 月相比（4 例展期、1 例实质违约），5 月境内债实质违约事件数量再度增加。债务到期压力方面，截至 2023 年 5 月 31 日，房企 6-9 月债务到期规模分别为 731.33 亿元、1008.19 亿元、839.28 亿元、1008.48 亿元，7-9 月偿债规模较高。 ➢ 核心城市基本面仍有支撑，关注 6 月半年冲刺节点销售表现。我们认为销售复苏强度