房地产行业2022年年报-2023年一季报综述：行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 5 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2022 年年报&2023 年一季报综述 行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量 核心观点  经营情况分析：房企销售与投资均缩量，追求稳健发展。  1）销售：22 年百强房企销售金额降幅超四成（-42%），规模基本回到 16-17 年的水平。头部房企降幅相对较小，CR5、CR10、CR20 降幅分别为 34%、33%、36%。22 年销售超千亿房企从 20、21 年的 43 家缩减到 20 家，共 23 家房企消失在千亿阵营。从销售目标完成情况来看，仅建发、滨江、越秀三家区域深耕型房企完成目标，公布了销售目标TOP20 房企平均销售目标完成率为 86.3%，低于 21 年的 87.5%和 20 年的 101.4%。23 年房企整体的销售预期谨慎乐观，当前目标完成率高于过去两年同期水平。披露了具体销售目标 7 家房企较 22 年实际销售额平均增长 13%。23 年 1-4 月多数规模房企销售修复，70%的 TOP20 房企同比增速转正，其中越秀、铁建、华发实现同比翻倍增长。截至 4 月末，TOP20 中有销售目标的房企平均销售目标完成率为 35%，高于 22 年、21 年同期水平（分别为 17%和 30%）。22 年行业集中度持续下滑，头部房企相对降幅较小。CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别下降 1、3、4、9、10pct 至 11%、16%、23%、32%、38%，基本回到 16 年的集中度水平。  2）拿地：百强房企拿地量及强度为五年来最低值，当前民企投资积极性正在复苏。22 年百强房企全口径拿地金额 1.65万亿元，同比-56.5%，拿地强度为 22.6%，同比-7.4pct，拿地量和拿地强度均为 17 年来的最低值。22 年百强房企拿地金额集中度为 32.4%，同比-25pct，头部房企集中度下滑幅度相对较小，CR5、CR10、CR20 集中度分别为 10%、15%、20%，同比分别下滑 4、7、12pct。我们认为整体集中度下行是因为 2021 年下半年以来房企资金链紧张，销售不景气的情况下，房企拿地意愿明显下降，部分中小型房企资金链存在断裂风险，不再新增项目；而头部房企拿地集中度相对降幅较小，我们认为主要是由于行业出清过程中，融资和土地资源仍向头部房企倾斜。从前端拿地来看，央国企：民企拿地占比从 20 年的 3:7 逐步变为 22 年 7:3 的格局,23 年 1-4 月民企占比回升至 43%。我们认为，短期拿地主体仍旧会以央国企为主，占比仍有近六成，且投资愈发集中，其中深耕房企增储诉求明确，将形成未来土地市场的重要力量。23 年 2月以来民企投资的积极性在复苏，不过民企仍存在一定资金压力，未来参拍热情、动力仍有待观察。  3）开竣工：资金紧叠加销售不景气，新开工集中度显著下降；“保交付”和规模结算的诉求下，竣工集中度基本维持。  4）融资：22 年融资规模降幅超五成，23 年债券到期规模总量将达 9580 亿元。22 年行业国内外债券、信托、ABS 合计发行 8457 亿元，同比-51%，发行利率 3.94%，同比-1.55pct。头部央国企和龙头房企相对发行量较大，华润、万科、招蛇、保利、中海发行国内外债券规模均超 230 亿元。22 年行业国内外债券到期规模 8795 亿元，23 年、24 年分别为9580、6886 亿元。23 年 1-4 月已偿还 3739 亿元，占全年到期总量的 39%，5-12 月还有 5841 亿元待偿还，其中 7、9 月为两个到期小高峰，分别到期 1062、938 亿元。  行业财务指标分析：2022 年业绩、利润率、偿债能力、现金流均承压，2023Q1 均有改善。  1）22 年营收业绩均承压，23Q1 扭亏为盈。竣工收缩下 22 年行业营收规模首次出现负增长（-8%）。22 年行业归母净利润-774 亿元，八年来首次亏损；八成房企业绩亏损或下滑。归母净利润普遍下滑主要原因有：a）结转项目毛利率低，整体行业毛利率持续承压；b）资产和信用减值计提规模增加； c）停工之下利息资本化减少，外汇波动造成汇兑损失，财务费用上升；d）合作项目增多致使少数股东损益占比提升。23Q1 行业营收恢复正增长（+3%），业绩扭亏为盈（归母净利润 87 亿元，同比-23%）。  2）盈利能力：行业盈利能力显著承压，当前处于历史最低位。a）盈利能力指标持续下行：22 年房地产板块毛利率为17.8%，同比-3pct，由于亏损，净利率为负；23Q1 毛利率、归母净利润率分别为 17.8%、2.0%，同比分别下降 2.5、0.7pct。主要是因为此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受到挤压。具体来看，70%的房企 22 年毛利率同比下滑，63%的房企 23Q1 毛利率同比下滑，23Q1 毛利率同比下滑的房企数量已经有所减少。我们认为 22 年集中土地出让确有出现利润率改善的情况，后续行业结算端的盈利能力有望触底回升。b）22 年三费率有所提升，主要是由于财务费用率的提升：22 年三项费用率为 9.4%，同比+0.2pct，主因财务费用率同比+0.6pct 至 3.5%，一方面部分房企部分项目非正常停工影响，费用化利息支出较大，另一方面人民币对美元汇率下降的影响造成的汇兑损失也计入财务费用中。房企注重管理红利和费用管控， 22 年管理和销售费用率同比下降 0.3、0.1pct 至 3.1%、2.8%。23Q1 三费率同比-1.5pct 至 11.1%。c）22 年在行业整体亏损的情况下，ROE 为-4.8%。23Q1 因利润率同比下滑，行业年化 ROE 同比-0.4pct 至 2.1%。  3）偿债能力：行业有息负债合理增长；现金短债比首次降至 1.0X 以下。a）融资宽松下，房企有息负债小幅增长，但整体规模控制得当。22 年末板块有息负债 3.42 万亿元，同比+4%，受益于融资环境宽松，房企适当增加有息负债规模，但整体规模控制得当，仍小于 20 年的峰值（3.54 万亿元）。23Q1 末合计 3.44 万亿元，