房地产行业：从亚太商业REITs发展经验看中国消费基础设施REITs前景

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度 从亚太商业 REITs 发展经验看中国消费基础设施 REITs 前景 核心观点 在海外消费基础设施 REITs 属于商业 REITs 中的一类。近年来世界范围内工业地产颇受市场关注，但商业 REITs 仍为市值占比大且整体相对收益稳定的成熟标的，如日本的消费基础设施 REITs体现了跨越周期的绝对稳健收益。目前国内将消费基础设施纳入REITs 试点范围打通了企业的公募融资渠道，改变了目前针对持有型物业仅有经营性物业贷款及 CMBS 等渠道的融资现状。展望未来，消费基础设施 REITs 落地需关注三个主要问题：首先是原始权益人的积极性与驱动力问题；其次是优质资产估值较高，分派率若达 3.8%或需原始权益人折价发行；第三需关注消费基础设施受其商业本质影响的收入稳定性问题及相应平滑举措。 摘要 恢复消费重中之重，消费基础设施 REITs 新政应运而生。恢复和扩大消费被党的二十大与中央经济会议摆在优先位置并多次强调重要性。消费基础设施助力释放居民消费潜力，纳入 REITs 试点范围可更有效促进消费持续增长。 世界范围内工业地产近年颇受市场关注，但商业 REITs 仍为市值占比大且整体相对收益稳定的成熟标的，如日本的消费基础设施REITs 体现了跨越周期的绝对稳健收益。商业 REITs 在新加坡及日本市场中占比均近 5 成；日本及新加坡的消费基础设施 REITs数量分别为 4 只及 8 只；此外两个市场中还存在大量混合业态REITs 投资于消费类资产。香港 REITs 市场已上市的 11 只 REITs中 10 只为纯商业业态，综合布局在消费、办公及酒店等商业资产。商业 REITs 尤其是消费基础设施 REITs 的底层资产运营与宏观经济相关性较大，近年来受疫情压制，日本、新加坡及香港地区的商业 REITs 均呈折价交易状况。商业 REITs 整体相对收益较为稳定，预计有望随着全球疫情后时代的经济复苏迎来修复。 恢复消费重中之重，资产盘活需求快速增长，消费基础设施 REITS推出正当时。从海外经验看，按资产选址划分的城市型、奥莱型及按租户品类划分的时尚型购物中心为消费基础设施REITs底层资产重要组成。将消费基础设施纳入 REITs 试点范围打通了企业的公募融资渠道，改变了目前针对持有型物业仅有经营性物业贷款及 CMBS 等渠道的融资现状。展望未来，消费基础设施 REITs的落地仍需关注三个主要问题：首先是原始权益人的积极性与驱动力问题；其次是优质资产估值较高，分派率若达 3.8%或需原始权益人折价发行的问题；第三关注消费基础设施受其商业本质影响的收入稳定性问题及相应的平滑波动举措。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2023 年 04 月 08 日 市场表现 相关研究报告 -25%-15%-5%5%15%2022/1/52022/2/52022/3/52022/4/52022/5/52022/6/52022/7/52022/8/52022/9/52022/10/52022/11/52022/12/52023/1/5房地产上证指数房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 核心观点 ................................................................................................................................................................... 1 摘要 ........................................................................................................................................................................... 1 一、亚太市场商业 REITs：长期相对收益稳健的市场先行者 ............................................................................ 1 1.1 日本、新加坡及香港 REITs 市场均从发展商业 REITs 起步 ................................................................. 2 1.2 三地市场内市值规模最大的单只 REIT 均为商业 REITs ........................................................................ 4 1.3 商业 REITs 主导香港市场，在新加坡及日本市值占比均近 50% ......................................................... 6 1.4 受宏观环境及疫情影响，商业 REITs 近年估值及收益相对较弱 .......................................................... 8 二、消费基础设施 REITs 扬帆起航，打开未来想象空间 ................................................................................. 13 2.1 消费基础设施 REITs：新政保驾护航，潜在盘活空间巨大 ................................................................ 13 2.2 消费基础设施 REITs 的推出可有效拓展资产融资渠道 ....................................................................... 15 2.3 关注原始权益人发行意愿，发行资产资质及资产稳定性 ................................................................... 19 风险分析 ................................................................................................................................................................. 21 图目录 图表 1：公