新大正(002968)全国化战略稳固提升，毛利率阶段性承压

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 新大正 002968.SZ 评 事件：公司近期发布 2022 年年报，全年实现营业收入 26.0 亿元，同比+24.4%；实现归母净利润 1.9 亿元，同比+11.8%。 ⚫ 营收增长稳健，疫情和收并购进度影响业绩不达预期，毛利率阶段性承压。22 年公司营收和归母净利润均实现增长，全年基本完成五五战略的内生增长目标，但外延并购部分未能及时达成合作意向，没有实现预期并表收入。 公司 22 年 12 月与云南沧恒投资达成收购意向，进驻能源物业市场，目前公司及相关各方仍在积极推进本次交易的各项工作，如能在 23 年实现并表，将能大幅提升公司收入规模。公司重庆以外区域新拓项目毛利率低于成熟期项目，疫情影响下各业态不同层面均受到一定影响，消杀及人工成本、补贴等费用支出相应增加，带来利润率的阶段性压力。随着疫情影响消退，预计公司毛利率能较 22 年有所修复。 ⚫ 持续推进全国化布局，发力城市服务，重点业态市拓优势显现。截止 22 年末，公司业务已覆盖全国 116 个城市，较去年增加 34 个，在管面积约 1.3 亿方，全国化布局进一步稳固提升。22 年公司新拓展项目 190 个，过千万级项目 22 个，在航空、公共、办公等重点业态上的外拓优势显著。公共物业方面，公司将交通、医养确定为未来五年发展孵化的主要产品，22 年在医养业态取得突破性进展，新中标西南医院等 18 个项目。 ⚫ 经营提质增效，减缓成本上涨压力。22 年公司通过各类措施积极应对不良因素影响，降本增效遏制利润率下降。项目方面专项攻坚，对不同区域、不同生命周期项目实行差异化、精细化管理。严格控制集团销管费用率，22 年公司销管费用率为8.68%，同比下降 0.81 个百分点，减缓毛利率下降压力。 ⚫ 维持买入评级，调整目标价至 27.37 元。根据公司最新经营情况及收并购事项，我们假设公司在 23 年如期实现收购标的并表，据此调整对公司收入、毛利率和管理费用率的预测，调整后 2023-25 年 EPS 预测值为 1.19/1.56/1.95 元（原预测 23-24 年为1.43/1.94 元）。可比公司 23 年 PE 估值为 19 倍，公司 24 年业绩增速高于可比公司，给予 20%估值溢价，对应 23 年 23 倍 PE 估值，目标价 27.37 元。 风险提示 ⚫ 收购进展不及预期。外拓具备不确定性。利润率回升不及预期。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 2,088 2,598 3,994 4,947 5,978 同比增长(%) 58.4% 24.4% 53.7% 23.9% 20.8% 营业利润(百万元) 199 222 321 421 527 同比增长(%) 28.2% 11.4% 44.6% 31.3% 25.3% 归属母公司净利润(百万元) 166 186 272 357 447 同比增长(%) 26.6% 11.8% 46.4% 31.4% 25.3% 每股收益（元） 0.72 0.81 1.19 1.56 1.95 毛利率(%) 18.7% 16.2% 17.2% 18.0% 18.2% 净利率(%) 8.0% 7.1% 6.8% 7.2% 7.5% 净资产收益率(%) 18.2% 17.8% 21.6% 23.4% 24.6% 市盈率 29.2 26.1 17.8 13.6 10.8 市净率 5.0 4.3 3.5 2.9 2.4 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2023年04月13日） 20.66 元 目标价格 27.37 元 52 周最高价/最低价 25.97/19.53 元 总股本/流通 A 股（万股） 22,909/20,776 A 股市值（百万元） 4,733 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2023 年 04 月 14 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现 -4.21 -12.49 -14.3 -14.9 相对表现 -3.53 -13.99 -14.17 -13.19 沪深 300 -0.68 1.5 -0.13 -1.71 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 李睿 lirui1@orientsec.com.cn 业绩稳健外拓强劲，长期竞争力有望提升：——2022 年半年报点评 2022-07-27 营收高增外拓喜人，疫情影响好于预期：——2022 年半年度业绩预增点评 2022-07-11 营收大增业绩复合预期，外拓并购并举业绩增速有望换挡 2022-04-14 全国化战略稳固提升，毛利率阶段性承压 买入 （维持） 新大正年报点评 —— 全国化战略稳固提升，毛利率阶段性承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 24 年 业绩增速 2023/4/13 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 保利物业 06049 43.80 1.53 2.01 2.52 3.14 29 22 17 14 25% 招商积余 001914 15.94 0.48 0.56 0.73 0.90 33 28 22 18 23% 华润万象生活 01209 38.19 0.76 0.97 1.24 1.57 51 40 31 24 26% 中海物业 02669 8.38 0.26 0.34 0.44 0.56 32 25 19 15 28% 碧桂园服务 06098 13.03 1.20 0.58 1.16 1.39 11 23 11 9 20% 最大值 51 40 31 24 28% 最小值 11 22 11 9 20% 平均数 31 27 20 16 24% 调整后平均 31 25 19 16 24% 新大正 002968 0.72 0.81 1.19 1.56 31% 备注：货币均为人民币，其汇率为 1 港币=0. 876 人民币（2023/4/13） 数据来源：Wind，东方证券研究所 新大正年报点评 —— 全国化战略稳固提升，毛利率阶段性承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，