2018呼和浩特市宏观房地产市场发展研究报告

2017年呼和浩特商品住宅市场形势总结及展望2018.1CONTENTS[目录]3呼市商品住宅市场状况2呼市宏观经济数据2017年度呼市宏观政策14呼市人口状况5呼市商品住宅趋势展望2017年度呼市宏观政策1数据来源：CREIS中指数据呼市政策政策宽松，没有限购、限贷等调控政策2017.9.212017.5.52017.32017.5.42017.12.182017.10.192017.6.12017.5国土资源部再出“用地扶贫”新政全国各地银行房贷利率收紧 呼和浩特公积金政策调整呼和浩特公积金管理中心调整部分业务分类压缩不动产登记办理时限商品房库存消化周期超3年应停止供地国土资源部表示解决不动产登记中梗阻问题习 近平提出坚持房子是用来住的 不是用来炒的Ø 2017年3月23日，央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》，其中包括了银行适度调整房贷的内容。具体而言，要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。Ø 2017年5月4日，国土部近日印发通知，要求各地进一步简化登记流程，分类压缩不动产登记办理时限。通知指出，不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记的前提，做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网＋不动产登记”工作模式，推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。Ø 2017年6月1日，从呼和浩特市住房公积金管理中心了解到，6月1日起呼和浩特市对部分住房公积金使用政策做出调整，住房公积金贷款将有六大新变化。Ø 2017年12月18日，从呼和浩特市住房公积金管理中心了解到，自12月18日起，中心服务大厅将无法查询个人征信报告，个人需携带身份证前往人民银行呼和浩特中心支行查询打印。2017年度呼市宏观政策1数据来源：CREIS中指数据呼市政策政策宽松，没有限购、限贷等调控政策2017.9.212017.5.52017.32017.5.42017.12.182017.10.192017.6.12017.5国土资源部再出“用地扶贫”新政呼市取消全国各地银行房贷利率收紧限购 呼和浩特公积金政策调整呼和浩特公积金管理中心调整部分业务分类压缩不动产登记办理时限商品房库存消化周期超3年应停止供地国土资源部表示解决不动产登记中梗阻问题习 近平提出坚持房子是用来住的 不是用来炒的 呼和浩特之前存余大量的“存量房”是政府亟待解决的问题，因此政府本着因房施策的原则，没有出台相关限购政策。早在2014年，就有数据显示，呼市的住宅去库存周期高达37个月，排在全国35个大中城市之首。所以2014年呼市首个取消限购政策，但是因为中央限购政策并未松绑，文件很快被取消。通过这件事情，依然可以体现当时呼市存量房的问题之严重。然而，随着2014、2015年的平稳去化， 2016、2017年以“去存量”为目标的政策出台， “去存量”目标在2017年基本完成大部分任务。 2017年呼市有效解决了房源存量过多的问题。2呼市宏观经济数据Ø 由图1可以看出，呼和浩特近十年来的GDP翻了3.5倍。总体来说，呼和浩特2017年GDP达3100亿元，占据内蒙古前三；Ø 从图2看出，第三产业与呼市商品住宅的房价基本成正比关系，近两年呼市第三产业增速平稳，但房价由于“去库存”政策及外地投资客的影响，价格大幅升高。数据来源：呼市统计局、新华网经济增长迅猛，稳局全国前十，第三产业为其GDP第一支柱GDP(亿元）3呼市商品住宅市场状况Ø 从图3、图4中可以看出，2016年呼市商品住宅销售面积大幅上涨达到顶峰，2017年略有回落，但价格上涨1200多元。销售面积也高于2015年及之前。Ø 从销售面积和均价同比走势看，并根据近两年呼市土地市场及政策等相关因素影响，预测2018年呼市商品住宅销售面积将会趋于平稳，而随着近两年来呼市住宅供应量的减少，2018年住宅价格预计将会平稳上升，土地供应比例大幅下降，但销售价格上涨。数据来源：CREIS中指数据及呼和浩特统计局（1）销售情况受土地政策影响，17年住宅销量略有回落，但价格上升3呼市商品住宅市场状况Ø 2017年度呼市区商品住宅共成交26816套，成交面积为317.14万㎡，成交同比下跌近2成。新增22904套，面积为269.99㎡，新增同比下跌42%。年度销供比为1.17。供销表现来看，2017年度商品住宅供应量小于销售量。数据来源：CREIS中指数据（1）销售情况 商品住宅：供应量减少 年度成交跌两成 全年成交稳定 年末微涨供应量减少成交稳定，年末微涨3呼市商品住宅市场状况数据来源：CREIS中指数据（1）销售情况 商品住宅：月均去化缩水，下半年成交量上涨，年末翘尾Ø 2017年，呼市整体住宅供应量减少，商品住宅全年交易量相比2016年有所下降。月度表现来看，2017年月均去化2235套，26万平方米，同比去年跌幅明显。Ø 6月份后供应增加，新项目入市，成交量有所增加；另一方面，呼市银行贷款利率收紧加速了一部分购房者网签进程。年底开发商“抢收”，推新节奏加快，年末成交有所翘尾。2017年月均去化26万平3呼市商品住宅市场状况Ø 从面积段来看，120-140（含） ㎡品刚改和改善型的占比较去年同期有所上升。100㎡以下各成交面积段环比去年多呈下跌趋势。2017住宅成交套均面积120㎡，相较16年住宅成交套均118㎡有所上升。Ø 从总价段来看，2017年40-80万成交占比最大，达到54.6%，且较2016年同期同比增长4.9个百分点；80-200万占比29.94%，较2016年同比增长10.34个百分点，200万以上占比3.3%，较2016年同比增长1.7个百分点。Ø 从成交面积段及总价整体来看，呼市的整体市场消费能力有所上升。数据来源：CREIS中指数据（1）销售情况商品住宅成交结构：刚改及改善型产品成交上升3呼市商品住宅市场状况数据来源：CREIS中指数据（1）销售情况区域商品住宅：区域成交分化明显 成交量同比下跌Ø 从区域商品住宅年度成交表现来看，2017年度各区域除回民区外均有不同程度的同比下跌。其中赛罕区较去年跌幅最大，下跌39.37%。Ø 区域成交分化，成交表现差异较大。赛罕区和新城区依然是市场成交主力。赛罕区年度成交105.93万㎡ ，占比全市成交量33.4%。新城区成交101.82万㎡ ，占比32.1%。由于区域内供应有限，回民区和玉泉区成交占比较少 。3呼市商品住宅市场状况数据来源：CREIS中指数据（1）销售情况区域商品住宅：区域成交均价同比上涨Ø 2017年度各区域成交均价均同比上涨，其中赛罕区涨幅最大，与近年赛罕区宅地成交楼面价拉升有一定影响。Ø 四区中，赛罕区年度成交均价为6814元/㎡，领先于其余各区。回民区成交均价为5623元/㎡，为均价最低区域。3呼市商品住宅市场状况数据来源：CREIS中指数据（1）销售情况2017年度商品住宅成交榜单新房市场Ø 2017年销售套数TOP10项目合计销售套数10481套，占总销售套数的39%，且入榜项目销售套数均在600套以上，多为新城区的刚需楼盘。Ø 2017年项目销售金额榜单TOP10门槛值为