房地产行业租赁大世界系列之北京租金篇（二）：租金，房价上涨的救赎

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title]2018.08.29 租金，房价上涨的救赎 ——租赁大世界系列之北京租金篇（二） 谢皓宇（分析师） 白淑媛（分析师） 卜文凯（分析师） 010-59312829 021-38675923 010-59312756 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880517080005 本报告导读： 从北京居住 CPI 分项指标看，近三年平稳地维持在 3%~4%，由此可以印证北京租赁市场的租金上涨，应该是低端需求消失明显，高中端需求没变，只是结构发生变化。 摘要： [Table_Summary] 目前市场普遍认为一线租金收益率低，因此房价要下跌，但从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看，房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势，即便美国 1960 年完成城镇化进程进入存量房时代，房价也还是保持上涨态势；与此同时，租金现在在上涨，且未来还会继续，因为一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上涨。 北京租金上涨的真相：从北京居住 CPI 分项指标来看，近三年平稳地维持在 3%~4%左右，由此可以印证北京租赁市场的租金上涨，应该是低端需求消失明显，高中端需求没变，只是结构发生变化。从供需端分析有如下四个原因：①由于 2017 年北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源明显减少；②北京开展清理存在安全隐患的低端租房产品之后，以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张，抢占市场份额；③资本总是逐利的，对于分散式长租公寓运营商来说，获取房源的成本上升一方面是由于租房需求的上升而导致的租金上升，另一方面则是由于运营商之间竞争的加剧而导致的；④租赁人群向 90 后的转移，收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高，愿意为租房付出租金成本在增加。 未来北京租金怎么走？虽然长租公寓运营商不会改变租金上涨或下跌的趋势，但确是催化剂，且未来和租金挂钩的租金收益率和租金收入比都将开启提升之路：①北京的住宅租金回报率从 2009 年开始一直在下跌通道，但自从 2018 年开始房企去杠杆，拿地融资收紧，土地溢价率下行，再加上受限价政策影响，截止今年 7 月北京租金回报率已经修复 22bp 到 1.57%，且未来租金增速将大于房价增速；②北京作为全国租金最高的城市，近十年租金收入比都维持在 47%以上，2013~2016 年北京城镇人均可支配收入增速大于住宅租金增速，但是从 2017 年开始，租金涨幅开始大幅超越收入涨幅，租金收入比又回升到 51%。由于北京近十年收入涨幅较稳定保持在 8%~9%左右，未来随着租金的增幅波动较大，租金收入比还会继续提升。品牌长租公寓的出现降低住房空置率：一二线住房空置率高，长租公寓能够解决房东痛点，提高业主出租房屋的意愿；因空置房屋具有投资属性，调控趋紧背景下对于房价的预期较为平稳，认为近期不会是出售的好时机，在出租程序方便的情况下，愿意出租。因此推荐长租重资产运营模式的万科等，以及受益世联行等。风险提示：中国产业结构调整不达预期。[Table_Invest]评级： 增持 上次评级：增持 [Table_subIndustry]细分行业评级 [Table_Report]相关报告 房地产：《货币政策决定估值，继续看好三季度反弹》 2018.08.27 房地产：《激励之道，规模之路》 2018.08.27 房地产：《去杠杆进行时，销售数据持续上行》 2018.08.19 房地产：《销售稳增拿地下降，利差扩大过程暂缓》 2018.08.15 房地产：《去杠杆初期，数据继续上行》 2018.08.15 行业专题研究房地产 股票研究证券研究报告 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 13 目 录 1. 2018 年 7 月，北京租金同比上涨 21.9% ............................................. 3 1.1. 天通苑租金暴涨呈导火索 .............................................................. 3 1.2. 租金涨幅从 2017 年开始加速，各城区分化明显 ........................ 3 1.3. 2017 年租金涨幅超过收入，2018 年租金涨幅超过房价 ............ 4 2. 北京租金上涨的真相 ............................................................................. 6 2.1. 供给端：低端租赁供给下滑明显 .................................................. 6 2.2. 供给端：中低端租赁房源改造升级 .............................................. 6 2.3. 供给端：长租公寓运营商抢房源 .................................................. 7 2.4. 需求端: 消费升级，租赁人群向 90 后转移 ................................. 7 3. 未来北京租金怎么走？ ......................................................................... 8 3.1. 租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流 ...................... 8 3.1.1. 一线核心商圈因产业结构调整租金上涨 ............................... 8 3.1.2. 产业结构调整后，高收入人群的流入支撑高租金 ............... 8 3.2. 房租上涨是对租售比偏低的修复 .................................................. 9 3.2.1. 可比口径下，中国租金回报率 1.5%等同于国际的 3.5% .... 9 3.2.2. 长周期潜在通胀将下行，一二线城市租金回报率将提升 . 10 3.3. 北京近十年的租金收入比不低于 47% ......................................... 11 4. 品牌长租公寓的出现降低住房空置率 ............................................... 12 4.1. 长租公寓能够解决房东痛点，提高业主出租房屋的意愿 ........ 12 4.2. 因空置