房地产行业房租专题报告：揭秘房租

http://research.stocke.com.cn 1/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 行业研究类模板 专题 房地产行业 报告日期：2018 年 9 月 11 日 揭秘房租 ──房租专题报告 行业公司研究｜房地产行业｜ ：赵翔 执业证书编号：S1230518010001 ：021-80106043 ：zhaoxiang@stocke.com.cn [table_invest] 行业评级 房地产 看好 [Table_relate] 相关报告 [table_research] 报告撰写人： 赵翔 数据支持人： 赵翔 报告导读 当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前极具研究意义的问题；但地产行业的研究，过去更多的围绕“房价”问题，而对“房租”的研究，却相比甚少；本篇专题报告旨在围绕房租，为读者带来系统性的深度分析。 投资要点  中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金 10 年 CAGR5% 中长期房租驱动与风险因素分析： 1、 租房人口的增量： 流动人口年均净需求增量为518万平； 高校毕业生年均需求增量为1042万平； 2、 租房人口的可支配收入：贡献10年租金复合增速2%； 3、 购房行为的替代：年均需求增量109.26万平； 4、 区域替代和通货膨胀 5、 可租房源供给：供需比较看，缺口依然存在。  本轮房租上涨，背后驱动何在 1、 租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑； 2、 购房行为替代，是现阶段较大的变量； 3、 一线城市的产业变迁阶段，引入更多高收入人群，支撑高房价。  一线城市住房自有率将下降 增量租赁人口，以及居民收支变化下的购房替代，一线城市住房自有率下降将成为趋势。  租赁业务的商业模式，角逐“剪刀差” 租赁市场机构化可渗透空间较大，根据测算，租金涨幅（5%）与底层租金涨幅（3%）剪刀差下，分散长租公寓 EBITDA 率 9.3~13%，三年内实现现金回正；集中式长租公寓，依托获取成本优势，以及改造与管理溢价，可做到更高 EBITDA；伴随租赁金融融资端的逐步成熟，相关企业有望受益。 相关标的：我爱我家、国创高新、世联行。 风险提示：平抑房租的调控政策超预期。 证券研究报告 [table_page] 房地产行业专题 http://research.stocke.com.cn 2/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 前言： ..................................................................................................................................... 4 2. 中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金 10 年 CAGR5% ................................ 5 2.1. 租房人口的增量 ............................................................................................................................................................ 5 2.1.1. 新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量 ............................................................................................................. 5 2.1.2. 新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员） ................................................................. 7 2.2. 租房人口的可支配收入 .............................................................................................................................................. 10 2.3. 购房行为的替代 .......................................................................................................................................................... 12 2.4. 区域人才招揽政策 ...................................................................................................................................................... 13 2.5. 通货膨胀 ..................................................................................................................................................................... 13 2.6. 可租房源的缺口 .......................................................................................................................................................... 13 2.7. 一线城市房租长期上涨的复合增速 5%（CAGR） ................................................................................................. 15 3. 本轮的房租上涨，背后的驱动何在 ........................................................................................ 15 3.1. 租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑 .................................................................................................. 16 3.2. 购房行为替代，是现阶段较大的变量； ...............................