房地产行业房企拾企系列之激励篇（一）：激励之道，规模之路

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2018.08.27 激励之道，规模之路 ——房企拾企系列之激励篇（一） 谢皓宇（分析师） 郝亚雯（分析师） 010-59312829 010-59312829 xiehaoyu@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 摘要： [Table_Summary] 前十大房企的激励机制囊括了公司运营的各个层面和各层次的员工，最新的激励机制项目跟投将会成为越来越多房企选择的规模冲刺和高周转利器。  前十大房企主要有六大激励机制：期权激励、股权类激励、项目跟投、合伙人、奖金、其他。采用最多的激励方式是奖金和期权激励。从各项激励机制的考核目的看，主要包括盈利性、成长性、周转性、成本管控、风险管控、其他这六大类。从激励对象覆盖范围看，期权和股权类主要是针对中高层，剩下四类可以根据情况将全部员工都包括进去。从实践看，多项机制是联合一起使用。目前能把这些方面基本上全都覆盖的机制是项目跟投和合伙人制度。万科和碧桂园是激励机制最复杂的两家公司。  期权激励：留住中高层的良器。期权激励是一种偏中长期的激励机制，主要是用来鼓励和挽留高层员工，因此可以无业绩要求，经营业绩改善效果一般，8家房企采用过（除了绿地和华夏幸福）。期权激励主要集中在2006~2010年间采用，近几年有3家公司开始陆续继续启动，员工覆盖范围尚未超过7%，对应股票数量尚未超过10%。  股权激励：刺激高管的武器。股权类激励也是一种偏中长期针对高管的激励机制，但是由于通常设立了业绩目标，因此对改善经营业绩有一定激励性。前十大房企中采取了股权类激励有4家公司，分别是万科、碧桂园、龙湖和华润。股权激励集中在2006~2009年间采用，激励对象覆盖范围较广，万科不超过8%，龙湖在12%左右；股票数量尚未超过5%。  项目跟投：激励前线员工的利器。项目跟投是让员工以自有资金参与到项目中，相当于以劣后级LP的形式投资。所以参与项目跟投的员工不仅要实现项目利益的最大化，而且要严格控制风险，并且在获取项目层面具有很高的积极性。目前采取项目跟投的有万科、碧桂园和保利。项目跟投出现的时间在2014年，目前万科67%的项目参与到跟投，碧桂园则达到80%。  合伙人：全员运动的神器。合伙人的本质是让员工分享到公司权益，实现利益共享和风险共担的目的。很多公司的合伙人制度本质是项目跟投，但是从更大的范围看，应该还可以让员工参与到决策层面，而不仅仅是执行层面。目前只有万科是真正意义的合伙人制度。  奖金：美好生活的必需。十大房企都有奖金激励，包括节点奖（月度、季度奖等）和年度花红。奖金是最基本和最原始的一种激励方式，简单直接，对于各个层级的员工都适用。奖金适合简单的目标，例如销售、业绩等，但是对于难以量化的指标来说不适合，例如品牌度、客户忠诚度、新业务拓展进度等。绿地和华夏幸福基本上只靠奖金激励。 感谢萧廷瀚对本报告的贡献。 [Table_Report] 相关报告 房地产：《去杠杆进行时，销售数据持续上行》 2018.08.19 房地产：《销售稳增拿地下降，利差扩大过程暂缓》 2018.08.15 房地产：《去杠杆初期，数据继续上行》 2018.08.15 房地产：《超强执行力，央企优势规模再造、重回前三》 2018.08.13 房地产：《预期推盘加速，看好短期反弹行情》 2018.08.13 行业报告 房地产 专题研究 行业一般研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 27 目 录 1. 六大激励机制混合使用，由内而外自上而下激发 ............................. 4 2. 期权激励：留住中高层的良器 ............................................................. 6 2.1. 经营改善效果一般，但普适性较强 .............................................. 6 2.2. 万科：奖励多于激励 ...................................................................... 6 2.3. 保利：不断下坠去贴近目标 .......................................................... 7 2.4. 融创：靠的是狼性精神 .................................................................. 9 2.5. 恒大：激励范围大幅扩大 ............................................................ 10 2.6. 碧桂园：以执行董事为主 ............................................................ 12 2.7. 龙湖：客户和业务伙伴也可参与 ................................................ 13 2.8. 华润：调动参与感 ........................................................................ 13 2.9. 中海：以人才为本 ........................................................................ 14 3. 股权类：刺激高管的武器 ................................................................... 15 3.1. 经营改善效果较好，普适性不高 ................................................ 15 3.2. 万科：归属条件有弊端 ................................................................ 15 3.3. 碧桂园：等待期太长 .................................................................... 16 3.4. 龙湖：覆盖人群较广 .................................................................... 17 3.5. 华润：不直接持股，以资金兑现 ................................................ 18 4. 项目跟投：激励前线员工的利