房地产行业深度研究报告-核心20城探究之广州：南国要素资源高地，地产底部显现

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023 年 03 月 14 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 南国要素资源高地，地产底部显现 ——核心 20 城探究之广州  广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在新一轮制造业升级竞争中，工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市。1）广州作为珠三角经济腹地的核心城市，面向东南亚，连接内地，区位优势明显，同时良好的营商环境吸引外资聚集，2021 年广州 GDP 排名全国第四，与深圳差距缩小至 2400 亿，但人均 GDP 对标其他一线城市较低。2）广州作为珠三角核心节点城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角，在发展服务业上具备先天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP 中三产占比达 72%，但三产结构以生活性服务业为主，三产规模与深圳相当的情况下，金融业增加值仅为深圳 50%。3）广州具备良好的工业基础，工业增加值规模排全国第 5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府首提制造业立市，近 4 年工业固投增速达 15%，处于领先地位。  广州工业细分项中，汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，产业发展效率有待提升。1）汽车制造业具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约 11%，位居全国第一，积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车。2）电子信息产业产值约为深圳的 1/10，仅新型显示领域发展较好，而半导体、消费电子等领域招商引资能力弱于深圳、东莞。3）生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头企业集聚，如广药集团、达安基因等，近 2 年总产值复合增速达 21%，预计为广州未来主要增长点之一。4）广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。  2022 年广州商品住宅销售下跌 34%，中心城区及产业兑现较好的外围区域抗跌能力强，预计未来新房销售将向 1150 万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中广州商品住宅成交面积下降 34%至 791 万方，大于全国平均跌幅，中心城区跌幅与全国接近，产业兑现较好的番禺区仅下跌 8%。2）2022 年广州政策以边际放松为主，未放松限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房市场持续筑底，近期疫情因素积压的购房需求释放、刚需及学区需求释放，广州二手房市场明显回暖，2023 年 2 月二手房网签面积 96 万方，创下 2021 年 6月以来新高。3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基础、高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸附效应，常住人口保持增长仍可预期，预计广州常住人口稳定在 1900 万左右，商品住宅需求中枢仍有 1150 万方。4）近年来广州外围区域土地超供，导致外围区库存累积，占比 68%，城市去化周期为 22 个月。广州产业向东部、南部外溢，黄埔、番禺两区已聚集众多先进制造业企业，有望率先兑现预期。  品牌国央企已占据广州市场主力，持续深耕下规模优势及品牌影响力延续。1）广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占率稳居前二，尤其越秀在 2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额 444 亿，逆势上涨 22%。2）越秀、保利在广州土储规模超 1000 万方，中心城区土储占比接近 50%，外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化，如越秀自 2009 年起深耕番禺区，已形成区域规模优势及品牌认可度。3）2022 年广州政府提高中心城区宅地供应比例、取消“竞自持”让利房企，提振市场信心，但民企参与度仍然较低，全年仅获取 3 宗宅地，而品牌国央企如越秀、保利坚定布局，权益拿地金额超150 亿，未来有望转化为优质供应。4）预计 2023 年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 15,604.75 1.68 流通市值(亿元) 14,812.23 2.10 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.4% -11.0% -2.9% 相对表现 -3.0% -7.9% 4.7% 相关研究报告 《地产过去先行，产业未来兑现——核心 20 城探究之武汉》 2023-03-07 《房地产行业重大事项点评：销售超预期，看国央企估值再修复》 2023-03-01 《房地产行业跟踪报告：核心 20 城政策放松知多少》 2023-02-25 -16%-3%10%23%22/0322/0522/0822/1022/1223/032022-03-14~2023-03-10房地产沪深300华创证券研究所 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 外资聚集助推广州打下良好的工业基础，珠三角信息节点城市带动第三产业发展及人口集聚。广州凭借中国“南大门”的区位优势、良好的营商环境吸引外资聚集，助推广州打下良好的工业基础，工业增加值排全国第 5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府已加大工业投资，工业固投增速达 15%，处于领先地位。 广州汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，而电子信息产业招商引资能力不及深圳、东莞。广州具备良好的汽车产业基础，汽车产量占全国比例 11%，位居全国第一，目前已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车，积极进行新能源转型。生物医药产业在中药、医疗检测领域发展较好，已聚集广药集团、达安基因等龙头企业，总产值复合增速达 21%。广州电子信息产业产值约为深圳 1/10，仅新型显示领域发展较好。 相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现，未来需提升产业发展效率。广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4，土地出让/税收收入约 1.8，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。 2022 年广州新房销售面积下降 34%至 791 万方，中心城区及产业集聚区抗跌能力更强，预计未来将向 1150 万方需求中枢靠拢。近年来广州政府加大供地力度，外围区供地占比余额 70%，但外围区如增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，库存占比 68%，新房库存去化周期拉长至 22 个月。预计广州常住人口维持 1900 万基础上，商品住宅需求中枢在 1150 万方左右。 投资逻辑 广州具有良好的产业结构，虽然在本轮城市竞争中对头