房地产行业：杭州落户政策再宽松，深耕房企有望充分受益

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业简评 杭州落户政策再宽松，深耕房企有望充分受益 核心观点 3 月 13 日，杭州市政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，主要内容包括进一步放开大专学历落户，全面放开县域落户政策等。我们认为新政将进一步强化杭州对于人才、人口的吸纳优势，促进当地房地产市场需求提振和平稳健康发展，以及城市的均衡发展。同时也将利好滨江集团、绿城中国等深耕杭州的房企，推动其销售规模和去化率水平提升。 事件： 杭州市政府网站发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。主要内容包括进一步放开大专学历落户。全面放开县域落户政策；全面放开桐庐、建德、淳安三县（市）城镇落户条件；建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常居住地登记户口制度，增加县城吸引力等。 简评 时隔 4 年重启放开大专学历落户，强化杭州人才、人口的吸纳优势。新政提出对已在杭州市区落实就业单位的 35 周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户。这是自 2019 年 5 月杭州放开大专落户，2021 年 10 月提高落户门槛至本科学历后，时隔 4 年重启大专学历落户。同时提出 45 周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”。这是继 2022 年 6 月该政策放宽至毕业 2 年后，时隔不到 1 年时间的进一步宽松，体现了杭州市政府对于人才、人口的高度重视。2022 年杭州常住人口为 1237.6万人，近 5 年年均人口净流入近 30 万人，位居全国前列。我们认为新政将进一步强化杭州对于各类人才、人口的吸纳优势。 新政有望提振杭州房地产市场需求，促进城市均衡发展。根据CRCI 的数据，2022 年杭州主城区新房成交 994 万方，同比下降51%，创 2015 年以来新低。我们认为伴随着 2023 年初全国房地产市场的企稳回升，叠加本次新政引入的增量需求，杭州房地产市场在年内有望得到良好修复。同时新政要求全面放开县域限购，完善居住地登记户口制度等，考虑到当前杭州市场中心城区和外围及周边县域之间冷热分化较为严重的情况，这也将助力城市的均衡发展。 滨江集团、绿城中国等深耕杭州的房企有望充分受益。根据 CRIC的 2022 年杭州房企销售榜单数据，杭州市场呈现集中度较高的 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2023 年 03 月 14 日 市场表现 相关研究报告 -17%-7%3%13%23%33%2022/3/142022/4/142022/5/142022/6/142022/7/142022/8/142022/9/142022/10/142022/11/142022/12/142023/1/142023/2/14房地产沪深300房地产 仅供内部参考，请勿外传 1 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 格局，TOP 10 房企的市占率超过 50%。其中有 2 家房企的全口径销售金额超 500 亿元，分别为滨江集团（销售金额 874.6 亿元、市占率 15.5%）、绿城中国（销售金额 533.1 亿元、市占率 9.4%），位居第一梯队。第二梯队的上市房企主要包括华润置地、万科、越秀地产、保利发展、龙湖集团等，全口径销售金额集中在 200-300 亿元左右，市占率在 3-5%之间。我们认为本次户籍制度改革，将利好上述深耕杭州的房企，推动其销售规模和去化率水平的提升。 风险分析 房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：2022 年下半年以来，全国已经历疫情高峰期，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期。物管行业的风险主要在于疫情高峰、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3 由于疫情影响施工进度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。 图 1:杭州住宅供应与成交量价情况 图 2:杭州各区去化率情况 数据来源：CRIC，中信建投 数据来源：CRIC，中信建投 表 1:2022 年杭州市场全口径销售金额与权益销售金额 TOP10 房企 企业名称 全口径销售金额（亿元） 市占率（全口径） 企业名称 权益销售金额（亿元） 市占率（权益口径） 滨江集团 875 15.5% 滨江集团 519 15.8% 绿城中国 533 9.4% 绿城中国 412 12.6% 华润置地 267 4.7% 华润置地 199 6.1% 坤和集团 243 4.3% 万科地产 165 5.0% 万科地产 226 4.0% 中海地产 125 3.8% 越秀地产 205 3.6% 龙湖集团 109 3.3% 保利发展 197 3.5% 新世界中国 104 3.2% 建杭置业 194 3.4% 融创中国 98 3.0% 龙湖集团 181 3.2% 坤和集团 86 2.6% 中豪控股 176 3.1% 中天美好 86 2.6% 资料来源：CRIC，中信建投 010000200003000040000050010001500200025002018年2019年2020年2021年2022年供应面积(万平）成交面积(万平）成交均价（元/平米）0%20%40%60%80%100%120%2021去化率2022去化率仅供内部参考，请勿外传 2 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍 竺劲 房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10 年证券从业经验。多次荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业）、新财富最佳分析师（房地产行业）、机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）、卖方分析师水晶球奖（房地产行业）等奖项。 黄啸天 中信建投房地产行业分析师，上海财经大学硕士，2018 年加入中信建投地产团队。主要负责房地产开发、物业管理、REITs 等领域的研究。2020 年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020 年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2020 年 Wind 金牌分析师。 仅供内部参考，请勿外传 3 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 评级说明 投资评级标准 评级 说明 报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后 6个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性