房地产行业第10周周报：新房成交同比持续改善，高能级城市当前的复苏相对更有持续性

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 3 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 10 周周报（3 月 4 日-3 月 10 日） 新房成交同比持续改善，高能级城市当前的复苏相对更有持续性 本周新房成交同比增速进一步提升，二手房成交同比保持高增。土地市场同环比量价齐跌，溢价率同环比下降。 核心观点  本周新房成交同比增速进一步提升；二手房成交同比保持高增。43 城新房成交面积 369.5万平，环比下降 15.3%，同比上升 8.1%，同比增速较上周增加了 5.6 个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为 29.5%、34.9%、19.0%，同比增速较上周变化了 9.1、14.8、-22.9个百分点。15 城二手房成交面积 224.3 万平，环比上升 2.7%，同比上升 88.6%，同比增速保持高增；一、二、三线城市同比增速分别为 35.3%、107.4%、249.2%，同比增速较上周变化了-15.3、-10.6、69.5 个百分点。  新房库存面积同环比上升；去化周期同比上升、环比下降。14 城新房库存面积为 1.02 亿平，环比上升 0.2%，同比上升 0.7%，去化周期为 15.7 个月，环比下降 0.1 个月，同比上升 2.5个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.1%、-0.2%、0.0%；去化周期分别为13.2、13.4、15.0 个月，环比变动分别为 0.1、-0.4、0.7 个月。  土地市场同环比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面 1192 万平，环比下降53.7%，同比下降 63.5%；成交土地总价为 54 亿元，环比下降 86.4%，同比下降 78.4%；楼面均价为 456 元/平方米，环比下降 70.6%，同比下降 41.1%；百城成交土地溢价率为 2.0%，环比下降 52.0%，同比下降 58.5%。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 161.1 亿元，同比上升 30.0%，环比上升 57.0%；净融资额为 46.4 亿元。其中国企国内债券总发行量为 152.1亿元，同比上升 33.5%，环比上升 48.2%；净融资额为 71.1 亿元。民企国内债券总发行量为 9.0 亿元，同比下降 10.0%；净融资额为-24.7 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.9%，较上周下跌 5.6 个百分点；相对沪深 300收益为-0.9%，较上周上升 0.1 个百分点。房地产板块 PE 为 12.64X，较上周下降 0.65X。北上资金对建筑装饰、机械设备和国防军工加仓金额较大，分别为 15.32、13.00 和 5.52 亿元。对房地产的持股占比变化为下降 0.05%（上周为 0.01%），净买入-9.88 亿元（上周净买入0.64 亿元）。 投资建议  从高频数据来看，新房与二手房成交在最近三周都持续性的出现了转好。我们认为，一线及部分强二线城市当前的销售复苏相对更有持续性；而部分低能级城市在积压需求释放后可能出现一定疲态，销售仍有波动的可能。  本周住建部积极表态，房地产市场企稳回升可期。3 月 7 日住建部部长倪虹表示，基于三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。1）从市场供给和需求看，疫情防控政策优化和调整，对房地产供需两端都发生了积极影响。供给方面，住房项目复工率大大提高；从需求看，售楼处看房量在大幅提升，成交量也有明显改善。2）从市场预期来看，1、2 月，全国商品房销售结束了 13 个月的负增长。虽然 70 个大中城市的房价有涨有跌，但总体看价格是平稳的。同时，保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益。房企的合理性融资也得到改善。3）从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。  我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科 A、龙湖集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 3 月 13 日 房地产行业第 10 周周报（3 月 4 日-3 月 10 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .........................................................................................