房地产：2023年政府工作报告点评-未提及“房住不炒”，预期住房需求将重点来自于核心城市

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 3 月 6 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1 月月报：新房平淡二手略好，房企销售表现分化加剧》（2023/2/12） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/18） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 2023 年政府工作报告点评 未提及“房住不炒”，预期住房需求将重点来自于核心城市  5%的经济增长目标设定基本符合预期，当前就业压力仍然较大。1）经济增长预期方面，2022 年在疫情冲击、贸易摩擦、地缘政治冲突等多因素影响下，经济面临下行压力，全年国内生产总值增长 3%，过去五年年均增长 5.2%。2023 年的发展目标为：国内生产总值增长 5%左右。从增速目标设定来看，较 2022 年政府工作报告中 5.5%的目标有所下降；但是较 2022 年实际完成的 3%的低基数上实现增速回升。整体来看，2023 年 5%的 GDP 目标设定基本符合预期。2）就业方面，2022 年城镇新增就业 1206 万人，年末城镇调查失业率从 2022 年 4 月 6.1%的峰值降到 5.5%。2023 年发展目标为：城镇新增就业 1200 万人左右（较 2022 年的目标增加了 100 万人），城镇调查失业率 5.5%左右（2022 年的目标为 5.5%以内）。我们认为，当前就业形势仍面临一定压力。  本次政府工作报告未提及“房住不炒”，未来预期政策仍将继续从行业供需两端发力。从 2020 年至 2022 年，“房住不炒”已连续三年被写入政府工作报告，2023 年未被提及。但我们认为，自 2016 年中央政治局会议首次提出以来，这一主基调已经持续执行 6 年，在行业内也已达成共识，预期未来将在这一基调下，有更大范围的政策纠偏。2022 年 12 月、2023 年 1 月，刘鹤副总理连续两次提及“房地产业仍是国民经济支柱性行业”，这也是对房地产业对国民经济中的地位的肯定。  防范化解头部优质房企风险是 2023 年房地产工作重点。2023 年政府工作报告谈及“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。 我们认为，1）重点关注改善优质头部房企的受困情况，包括改善房企的资产负债表、畅通其融资渠道等方式，以带动整体行业向平稳健康的方向发展。2）仍要满足房企的合理融资需求，继续推进各类金融支持政策的落地。近期，我们也看到了房企融资环境得到一定程度改善，2 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模 448 亿元，同比下降 0.44%，降幅较上月收窄了 33个百分点。3）行业格局将得到重塑。行业和房企将从原有的高周转、高杠杆模式向稳健经营、可持续发展的模式转变。  加强住房保障体系建设被列为政府工作报告的八大工作重点之一，合理的住房需求仍将继续得到支持。房地产方面的工作要点方面还重申“保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。我们认为，这一方面体现了政府构建多层次住房体系的决心；另一方面，合理的住房需求仍将得到持续的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求，这或将利好一二线等核心人口净流入城市的住房新增量。 投资建议  2022 年末至今，监管部门密集发声，释放积极信号，主要涉及四大金融支持政策方向：需求端信贷支持、保交楼、改善优质房企资产负债表、住房租赁金融支持。近期我们也看到了政策逐步起效以及基本面出现了复苏的迹象。2 月百强房企单月销售额同比增速时隔 19 个月首次回正（12.5%）；第 9 周（2.25-3.3）43 城新房成交面积同比增长 2.6%，增速较上周提升了 14.6 个百分点；15 城二手房成交面积同比增速保持 95%的高位。我们预计全国需求端最早或在 3-4 月出现明显修复的可能。我们建议重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科 A、龙湖集团、保利发展。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 3 月 6 日 2023 年政府工作报告点评 2 图表 1. 各年度政府工作报告措辞对比 资料来源：政府工作报告，中银证券 GDPM2和社融规模余额货币政策流动性进城落户人口就业房地产业发展重点2023年措辞国内生产总值增长5%左右。保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。坚持实施稳健的货币政策保持流动性合理充裕，用好降准、再贷款等政策工具，加大对实体经济的有效支持，缓解中小微企业融资难融资贵等问题。-城镇新增就业1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。2022年措辞国内生产总值增长5.5％左右保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配加大稳健的货币政策实施力度稳健的货币政策要灵活适度保持流