穆迪+中国房地产业：政策支持对开发商融资的成效高于对房地产需求的影响（中文）

CORPORATESSECTOR IN-DEPTH6 February 2023目录概要1我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄2支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响4境内债券市场有所改善，但境外市场可能仍将具有挑战性52022年12月流动性压力指标维持在60.0%6附录I8附录II12穆迪相关研究13分析师联系人陈晨+852.3758.1505副总裁-高级分析师chenkelly.chen@moodys.com曾启贤+852.3758.1304高级副总裁kaiyin.tsang@moodys.com梁镇邦+852.3758.1521副董事总经理franco.leung@moodys.com刘长浩+852.3758.1377董事总经理-企业融资gary.lau@moodys.com客户服务Americas1-212-553-1653Asia Pacific852-3551-3077Japan81-3-5408-4100EMEA44-20-7772-5454中国房地产业政策支持对开发商融资的成效高于对房地产需求的影响概要»我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄。2022年全国合约销售额同比下降28.3%，而2021年同比增长5.3%。由于需求疲弱，房地产销量与平均售价双双下跌导致合约销售额同比下降。我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄，原因是基数较低以及支持性政策逐步产生效果。»支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响。2022年11月以来，政府出台的一系列新政策已改善了符合要求的开发商的融资情况，我们预计政策支持将会持续。但是，针对需求侧的措施相对并不显著。合约销售额的回升趋势将取决于政府进一步采取新措施的时效性和有效性。»境内债券市场环境有所改善，但财力较弱的开发商的再融资压力依然较大。2022年12月和2023年1月 (截至1月26日) ，5家获得监管机构增信的受评民营开发商共发行了人民币69亿元境内债券。在境外市场，2023年1月大连万达商业管理集团股份有限公司(Ba1/稳定) 发行了4亿美元债券，这是2022年6月以来房地产企业的首个美元债券发行交易1。尽管如此，2023年信用质量较弱的受评开发商仍然面临较高的再融资压力。»2022年12月流动性压力指标维持在60%。2022年最后3个月该指标保持不变，较2022年9月65.8%的峰值略有改善。»2022年11月26日至2023年1月26日共有3次负面评级行动，反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。同期我们也撤销了3家受评开发商的评级。图表 1穆迪中国房地产行业图表 2022.122022.11境内境外SGL-4的高收益受评开发商数量1818202224.72.7在所有高收益受评开发商中的占比60.0%60.0%202122.722.4评级行动数量2022年1-12月开发商名称%正面负面1仁恒置地14%评级行动032越秀9%授予新评级3华润置地-5%展望正面或列入上调观察名单的受评开发商占比 展望负面或列入下调观察名单的受评开发商占比70%流动性较弱的高收益受评开发商数量债券发行规模 (十亿美元)全年合约销售额增速最高的开发商2022.11.26 - 2023.1.26销售同比增速0%0资料来源：穆迪投资者服务公司、DMI、Wind此报告是于2023年01月31日发表的穆迪报告 Property – China:China PropertyFocus: Policy support more effective for funding than property demand的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)MOODY'S INVESTORS SERVICECORPORATES我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄»2022年全国合约销售额同比下降28.3%，原因是销量较2021年减少26.8%，平均售价同比小幅下降2.0%，而2021全年销量和平均售价同比分别增长1.1%和4.2%。»2022年12月全国合约销售额 (3个月移动平均值) 同比下降27.2%，较2022年11月23.0%的同比降幅有所扩大 (图表2) 。销量下跌 (3个月移动平均值) 是主要原因，2022年11月和12月同比分别下降了24.6%和29.7%。»我们预计2023年全国合约销售额降幅将缩窄至10%-15%，主要是由于比较基数较低，销量降幅有望低于过去12个月的水平。此外，支持性的行业政策以及疫情相关限制措施放宽的成效将逐步显现，并可能引发市场信心温和回升。»2022年12月一线城市房价保持温和上涨，同比涨幅为2.5% (图表3) ，与2022年11月房价涨幅持平。同月二线和三四线城市房价继续下降但有所企稳，同比降幅分别为1.1%和4.1%。我们预计，由于执行支持性的行业政策且疫情相关限制措施放宽，未来几个月内平均售价趋势并不会严重恶化。»2022年全年，我们跟踪的28家中国开发商中有26家合约销售额同比出现下降。同期合约销售额实现同比增长的开发商为仁恒置地集团有限公司 (Ba2/稳定) (增长14%) 和越秀地产股份有限公司 (Baa3/稳定) (增长9%) 。2022年全年，评级较高的开发商的合约销售业绩优于评级较低的开发商 (图表4) ，我们预计该趋势在2023年将得以延续。»2022年全年土地出让总建筑面积同比减少53.4%，2021年5月份 (含2021年5月) 以来连续20个月下降。土地出让减少反映了开发商融资环境紧张及合约销售疲弱，而这将导致未来12个月项目供应减少。»2022年12月，一线城市库存从2022年11月的12.4个月进一步增加至14.5个月 (3个月移动平均值) ，驱动因素包括北京和深圳等城市的销量受疫情影响较为低迷 (图表5) 。图表 22022年全年全国合约销售额继续下降-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.102018.112018.122019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.112022.12全国合约销售额3个月移动平均值同比变化率 (左轴)资料来源：国家统计局本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅https://ratings.moodys.com