房地产行业新发展模式展望系列二-新加坡凯德集团：开发投管有机联动，资产管理能力卓著

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度 新加坡凯德集团：开发投管有机联动，资产管理能力卓著——房地产新发展模式展望系列二 核心观点 凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式，已形成“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式，对于中国房企新发展模式有高度借鉴意义。作为不动产投资管理平台的凯德投资（CLI），由基金管理（私募基金与上市基金打通地产资管链条）、旅宿管理（80%以上的旅宿单位为轻资产运营）、资本管理（年度资本循环目标为 30 亿新币）驱动发展。凯德中国信托（CLCT）与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展，其运营和资本管理能力优秀卓越。 凯德集团已形成“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，由新加坡国资公司淡马锡控股，业务聚焦房地产投资管理和地产开发，投资组合遍及全球 40 多个国家的 260 多个城市。历经多年实践探索，2021 年凯德集团进行业务重组，形成两个实体，即凯德投资（CLI，上市的房地产投资管理业务）和凯德地产（CLD，由淡马锡控股的凯腾控股私有化的开发业务），实现“一个凯德”的有机发展。 凯德投资由基金管理、旅宿管理、资本管理驱动发展。凯德投资主要开展费用收入相关业务（FRB）和房地产投资业务（REIB），其中费用收入相关业务由基金管理、旅宿管理、物业管理三项构成，房地产投资业务依靠优秀的资本管理实现增长。1）基金管理：截至 2022 年三季度末，凯德投资的资产管理规模（AUM）约为 1300 亿新币，房地产基金管理规模（FUM）约 860 亿新币（目标于 2024 年达到 1000 亿新币）；旗下有 6 支 REITs 和商业信托，以及遍及亚太、欧洲和美国的约 30 支私募基金。私募基金与上市基金协同，打通地产资管链条。2022 年前三季度实现基金管理收入 3.4 亿新币，同比增长 16.1%。2）旅宿管理：截至 2022年三季度末，凯德旗下运营和在建的旅宿物业单位超过 15.5 万个单位（目标于 2023 年年底超过 16 万个），其中超过 80%的单位为轻资产运营。2022 年前三季度凯德投资实现旅宿管理收入 1.9 亿新币，同比增长48.4%。3）资本管理：2022 年前三季度凯德投资剥离资产共 24 亿新币，其中 86%由凯德投资表内剥离至上市基金与私募基金，通过资本循环形成新的基金管理规模。凯德投资为自身设定每年 30 亿新币的资本循环目标，以推动投资组合的优化。 凯德在中国通过丰富的投资工具覆盖多元化资产。截至 2022 年三季度末，凯德投资在中国的资产管理规模为 460 亿新元，聚焦 5 大核心城市群布局 200 多个物业。上市基金凯德中国信托（CLCT）投资于 11 个零售物业、5 个产业园区、4 个物流园区；2022 年凯德在中国成功募集了三支境内人民币私募基金，完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。 风险提示：经济下行风险、行业竞争风险、地缘政治风险等。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2023 年 02 月 22 日 市场表现 相关研究报告 -24%-14%-4%6%16%2022/2/72022/3/72022/4/72022/5/72022/6/72022/7/72022/8/72022/9/72022/10/72022/11/72022/12/72023/1/7房地产上证指数房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 一、凯德集团：双翼驱动的亚洲知名大型多元化房地产集团 ............................................................................ 1 二、凯德投资：由基金管理、旅宿管理、资本循环驱动发展 ............................................................................ 4 2.1 多元化资产全球布局，两大业务推动成长............................................................................................. 4 2.2 费用收入相关业务：基金管理双轮驱动，旅宿管理加速增长 ............................................................. 9 2.2.1 基金管理业务：双基金协同，打通地产资管链条 ...................................................................... 9 2.2.2 旅宿管理业务：全球领先的旅宿持有者和运营商 .................................................................... 14 2.3 房地产投资业务：保持强劲的资本循环............................................................................................... 16 三、凯德在中国：丰富的投资工具覆盖多元化资产.......................................................................................... 18 风险分析 ................................................................................................................................................................. 22 图表目录 图表 1： 凯德集团发展历程 .......................................................................................................................... 2 图表 2： 凯德集团股权结构（截至 2020 年年末） .................................................................................... 2 图表 3： 凯德集团营业收入 .............................