宏观专题报告：香港与新加坡房地产发展模式比较研究

请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 1 [table_page] 宏观专题报告 宏观专题报告 2023 年 02 月 14 日 [table_main] 宏观点评报告模板 香港与新加坡房地产发展模式比较研究 核心内容： 分析师 新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，而与新加坡拥有相似的区位与经济环境的中国香港特区，又为何变成了一个反面案例？本篇报告将通过比较新加坡与香港特区在经济、社会、住房制度等层面的不同，探讨中国大陆房地产新发展模式的未来方向。 中国香港的经验教训：1. 香港财政大幅依赖“补地价”，同时为维持低税率环境不得不施行高地价政策。2. 既得利益者群体大。房地产商，有房人群和环保组织等都是公屋政策实施的阻力。3. 公屋以租为主，同时居住人需时刻警惕工资是否超标，以避免被驱逐的风险。4. 公屋二级市场不活跃。公屋申请人购买出售房屋时仅缴纳房屋建造费，并拥有使用权，而想真正买断房屋产权则需补缴房屋市价，这导致大多数公屋居住人没有公屋产权；同时除个别公屋计划允许转售外，“居者有其屋”计划等都不允许转卖，因此公屋并没有成为居住人的实际资产，也无法进行住房置换升级。5．公屋建造和管理机构较为复杂。房委会和房协都拥有建造和管理公屋的权利，各类计划覆盖人群和条件亦不相同，导致民众信息获取成本大，还面临重复排队等问题。 新加坡的经验：1. 历史负担小，民众支持度高。开国时就将“居者有其屋”纳为国策，几十年的组屋制度让新加坡民众适应且拥护该政策，八成人口居住在组屋中更是让多数民众的利益捆绑在一起。因此直到今天新加坡的组屋政策实施没有受到任何阻力。2. 《土地征用法》保证公屋供给量充足，同时补贴力度更高、公积金制度也更为健全。《土地征用法》使得新加坡政府拥有明确权力进行土地征用，并以低价补偿，从而源源不断地获得新土地并开发建造租屋。组屋也成为新加坡的一项公益政策，政府每年还需拨款大量资金给建屋局以弥补巨额亏损，民众购房时也可以获得力度较高的补贴。同时中央公积金也为购房人群提供了较充沛的融资途径。3. 申请政策灵活、市场分层使得二级公屋市场活跃。新加坡的组屋制度允许申请人二次转售组屋，因为申请人能以全款或按揭的方式拥有组屋产权，在最低占用期后即可挂牌出售组屋，而组屋转售的买家也是同样符合组屋标准的申请人。同时，新加坡政府建造了不同层次的组屋以满足各类人群和家庭需求，随着申请人家庭人口的增长，或收入的增长，可以选择购买更大或更高端的组屋来满足需求。新加坡政府也会对转售组屋进行补贴。二级市场的活跃使得居住人的资产会随着组屋价格的上涨而扩大，同时高流通性使得不断有组屋空缺出来，满足新一批申请人的需求，从而缩短排队时间。4. 财政对土地出让的依赖较低。新加坡的经济结构和税收制度使得其对土地出让收入的依赖较低。同时对执政党来说，建造和翻新公屋不仅可以提升自身支持率，还可以作为选举过程中的政治筹码，因此政府本身对于推动组屋建设的意愿也很高。 风险提示：地缘政治事件、全球经济衰退 高明 ：（8610）80927606 ：gaoming_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522120001 许冬石 ：（8610）8357 4134 ：xudongshi@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130515030003 詹璐 ：（86755）8345 3719 ：zhanlu@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522110001 特别感谢：于金潼 特别感谢：实习生铁伟奥 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [table_page] 宏观专题报告 目 录 一、经济社会发展水平与土地要素禀赋 .................................................................................................................................... 3 1.1 经济增长与经济结构 ............................................................................................................................................................. 3 1.2 社会结构与人口结构 ............................................................................................................................................................. 4 1.3 可用土地面积与当前住房条件 ............................................................................................................................................. 6 二、房地产市场结构、住房与土地政策 .................................................................................................................................... 8 2.1 住房供应结构与管理理念 ..................................................................................................................................................... 8 2.2 公屋管理政策 ......................................................................................................................................................................... 9 2.3 土地购置法律 ...................................................................................................................