房地产行业新发展模式展望系列一-大变局：住房制度的探索和房企的发展模式选择

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度 大变局：住房制度的探索和房企的发展模式选择---房地产新发展模式展望系列一 核心观点 房地产新发展模式本质为房住不炒，租购并举的长效机制。我们梳理海外成熟市场经验，认为新发展模式将从金融、土地、税收、住房供给四方面制度设计开展变革，主要变化包括：供地端更向保障性住房倾斜，集体建设用地或成重要供地来源；监管端注重行业股债融资均衡，继续扩大住房公积金覆盖面，盘活存量住房公积金，成立住房政策性金融机构；积极稳妥推进房地产税立法；发展租购同权，必要时立法实施租金控制。未来中国房企将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。 摘要 国内房地产新发展模式的本质是房住不炒、租购并举的长效机制，房企发展模式有望在此基础上演变成三大方向。2021 年底中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。相较重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制的旧发展模式，新发展模式主要变化有：金融制度，注重股债融资均衡，继续扩大住房公积金覆盖面，盘活存量住房公积金，成立住房政策性金融机构。土地制度，充分盘活城市存量土地，新出让土地向保障性住房倾斜，集体建设用地有望成为重要供地来源。税收制度，积极稳妥推进房地产税收立法改革。住房供给，加快建设租赁住房与共有产权房供给与保障体系，必要时立法实施租金控制，发展租购同权。中国未来房企将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。 新加坡、德国、美国成熟市场制度各有千秋，但均有土地财政依赖度低、税制设计抑制投机、重视住房保障和住房租赁的特点。土地领域，三国政府土地财政依赖度均较低。金融领域，新德两国坚持稳健金融政策，美国则因过度金融化引发泡沫积累乃至金融危机。税收领域，三国均重交易轻保有，美国税收减免工具较发达。供给领域，三国均高度重视住房租赁制度。效果方面，新德两国房价控制较好，均保持了较的低房价涨幅与房价收入比。而美国的房价长牛，与其过度金融化特征吻合。 美国、新加坡和香港房企分别在传统开发和资产管理模式方面对国内房企具有借鉴意义。美港两地房企很少通过预售资金快速扩表，故在开展开发业务的同时保持较低负债率。新加坡凯德模式则对中国房地产业及国家资本进入不动产领域具备借鉴意义。目前中国从商管团队培养、REITs 退出渠道建设方面已具备土壤。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn SAC 编号:s1440520070004 发布日期： 2023 年 02 月 21 日 市场表现 相关研究报告 -26%-16%-6%4%14%2022/2/212022/3/212022/4/212022/5/212022/6/212022/7/212022/8/212022/9/212022/10/212022/11/212022/12/212023/1/21房地产沪深300房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1 新老发展模式之变 ............................................................................................................................................... 1 1.1 探索房地产新发展模式，坚持房住不炒，加快建立租购并举的住房制度 ......................................... 1 1.2 从货币金融、财政税收、土地制度、住房供给四大方面看新旧发展模式 ......................................... 3 1.2.1 旧发展模式：重需求管理轻供给调节、重短期调控轻长效机制 .............................................. 3 1.2.2 新发展模式：房住不炒、租购并举的长效机制 .......................................................................... 7 1.2.3 租购同权是通往住房市场长效机制和新发展模式的重要一环 .................................................. 9 2 他山之石：成熟经济体的住房制度设计 ......................................................................................................... 10 2.1 成熟市场的制度启示：不断完善供给体系，房价高低依赖金融自由化程度 ................................... 10 2.2 行业新发展模式之新加坡：“居者有其屋”典范 .................................................................................... 11 2.2.1 新加坡住房政策沿革：从居者有其屋到华厦供精选 ................................................................ 12 2.2.2 支撑新加坡住房制度的关键：供需两端齐发力 ........................................................................ 14 2.2.3 重要经验：连续稳定的住房政策与目标，阶梯化的住房供给体系，重视供给侧调控 ........ 18 2.3 行业新发展模式之德国：“租购并举”典范 ........................................................................................... 19 2.3.1 以居住为导向的住房市场，租房占主流 .................................................................................... 19 2.3.2 德国住房制度演变正经历从管制到市场化发展的历程 ............................................................ 20 2.3.3 德国住房制度三大支柱：稳健的金融制度、完备的租赁制