宏观经济专题研究：房地产的经济贡献分析

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年02月16日宏观经济专题研究房地产的经济贡献分析核心观点经济研究·宏观专题证券分析师：董德志联系人：薛冰021-609331580755-81981373dongdz@guosen.com.cnxuebing1@guosen.com.cnS0980513100001基础数据固定资产投资累计同比5.10社零总额当月同比-1.80出口当月同比-9.90M212.60市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理房地产占 GDP 的比重存在被低估的可能。在现有的国民经济统计中，房地产增加值占 GDP 的比重在 2004-2021 年位于 4.42%-7.24%之间，然而由于核算方法、数据可获取程度等原因，房地产占 GDP 的比重存在被低估的可能。在支出法下，计算房地产创造的 GDP，可以分解为房地产消费和房地产投资两个方面。其中，对房地产消费的计算涉及自有住房折算租金（即虚拟租金）的估计，对其估计的准确程度，直接影响对房地产占 GDP 比例的测算。现有估计虚拟租金的方法主要有成本法（运用房屋建筑时的成本和相应的折旧率计算自有住房服务产出价值）、市场法（通过估算房租的市场价格来估计住房租赁活动的增加值）和“使用成本法”（以当期持有住房所支付的成本扣除因持有住房所获得的收益）。本文分别对房地产消费和房地产投资进行了测算。运用城镇居民居住类消费支出、城镇居民自有住房服务、农村居民居住类消费支出、农村居民自有住房服务等数据可以测算出居民居住类消费支出，其中城镇和农村居民的自有住房服务（虚拟租金）可以由成本法、市场法或“使用成本法”计算得出。测算结果表明虚拟租金占 GDP 比重在成本法、市场法和“使用成本法”下分别约为 3%、4%和 9%。运用扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重推算出房地产开发投资形成的固定资本总额，计算结果为房地产投资约占 GDP 的 7%。本文运用五种方法调整房地产占 GDP 的比重。方法一在现有房地产增加值占GDP 比重的基础上，运用市场法测算和调整虚拟租金，得出近年来房地产占GDP 比重约为 8%；方法二采用“使用成本法”对虚拟租金进行调整，将“使用成本法”和成本法对虚拟租金计算结果的差值作为增量，同时调整现有的房地产增加值和 GDP，得出房地产占 GDP 的比重约为 12%；方法三采用成本法虚拟租金，分别计算并加总房地产消费和房地产投资，得出房地产占 GDP的比重约为 14%；方法四在方法三的基础上，运用市场法调整虚拟租金，得出房地产占 GDP 的比重约为 16.5%；方法五在方法三的基础上，运用“使用成本法”调整虚拟租金，得出房地产占 GDP 的比重约为 19%。房地产对 GDP 增长的贡献率较高。近些年房地产消费支出对 GDP 增长的贡献率在 5%-10%的区间内波动，房地产投资对 GDP 增长贡献的波动较大，除去较为异常的数值，多数年份在 5%-10%的区间波动。对于房地产对 GDP 的影响，本文运用回归分析进行初步估算。回归结果表明，房地产固定资本形成额和房地产消费对我国 GDP 具有显著的正向影响，在其他条件不变的情况下，人均房地产固定资本形成额增加 1%，人均 GDP 会增加约 0.115%-0.230% ； 人 均 房 地 产 消 费 增 加 1% ， 人 均 GDP 会 增 加 约0.143%-0.684%。通过计算房地产行业的完全消耗系数，得出房地产对国民经济的完全拉动为 0.597 倍（除去房地产行业本身的数值为 0.534 倍）。风险提示：国际地缘政治冲突加剧；国内政策推进不及预期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录1.引言..................................................................................................................................................42.房地产经济贡献的测算方法..........................................................................................................52.1 支出法下房地产经济贡献分解................................................................................................................... 52.2 虚拟租金的测算........................................................................................................................................... 63.对房地产消费的测算......................................................................................................................83.1 房地产消费的组成....................................................................................................................................... 83.2 房地产消费的居住类支出测算................................................................................................................... 93.3 房地产消费的虚拟租金估计..................................................................................................................... 104.对房地产投资的测算....................................................................................................................124.1 房地产投资的组成..................................................................................................................................... 124.2 房地产投资的估计方法........................