万科A(000002)把握融资窗口增强资本实力，销售开局表现良好

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·A 股公司简评 房地产开发 把握融资窗口增强资本实力，销售开局表现良好 核心观点 公司发布定增预案，拟募资不超过 150 亿元。此次定增股份数不超过总股本的 9.46%，募资将用于 11 个房地产项目开发及补充流动资金，将增厚公司资本实力，增强抗风险能力。公司 1 月销售开局良好，拿地继续优选项目，有助于夯实销售回升基础。我们认为公司 2022 年报表业绩将较 2021 年企稳回升，有望超越同业表现，当前公司处于低估状态，具备配置价值。 事件 公司发布定增预案，拟向不超过 35 名（含 35 名）特定对象发行不超过 110,000 万股，募集资金总额不超过人民币 150 亿元。 简评 定增募资助力资本实力进一步增强。公司发布的定增预案显示，募集资金总额将不超过 150 亿元。此次定增股份数不超过本次发行前公司总股本的 9.46%，尚未确定发行对象。本次募集资金中，105 亿拟投向位于 10 个城市的 11 个房地产开发项目，分布于万科南方、上海、东北、华中、西南五大区域，另外 45 亿拟用于补充流动资金。本次定增募资将增厚公司资本实力，优化资本结构，增强公司的抗风险能力，也响应国家保交楼政策号召，有利于公司业务稳步健康发展。 销售开局表现良好，拿地态度保持谨慎。公司 2022 年实现销售金额 4170 亿元，同比减少 33.6%，2023 年 1 月实现销售金额 286.3亿元，同比减少 19.6%，降幅小于 top10 房企整体的-22%，开局表现良好。2022 年，公司累计拿地金额 912 亿元，占销售金额比重为 21.9%，拿地保持谨慎态度，但主要位于南方区域和上海区域核心城市，项目质量较优；2023 年 1 月无新增拿地。我们认为，公司拿地聚焦主流城市、项目优中选优，有助于夯实销售回升基础。 维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年 EPS 分别为 2.13/2.29/2.41 元。维持买入评级和目标价 33.70 元不变。 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn SAC 编号:s1440520070004 发布日期： 2023 年 02 月 12 日 当前股价： 17.67 元 目标价格 6 个月： 33.70 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -5.91/-8.57 21.44/14.47 -13.80/-7.50 12 月最高/最低价（元） 21.49/13.52 总股本（万股） 1,163,070.95 流通 A 股（万股） 971,736.07 总市值（亿元） 1,963.60 流通市值（亿元） 1,717.06 近 3 月日均成交量（万） 10009.35 主要股东 深圳市地铁集团有限公司 27.88% 股价表现 相关研究报告 2022-11-23 【中信建投房地产】万科 A(000002):受益“第二支箭”扩围，销售渐趋改善 2022-10-29 【中信建投房地产】万科 A(000002):业绩维持正增长，销售边际改善——2022 年三季报点评 2022-09-20 【中信建投房地产】万科 A(000002):旗下万物云上市在即，物业估值有望显性化 2022-08-31【中信建投房地产】万科 A(000002):业绩保持正增长，投资收缩聚焦 ——-30%-20%-10%0%10%2022/2/142022/3/142022/4/142022/5/142022/6/142022/7/142022/8/142022/9/142022/10/142022/11/142022/12/142023/1/14万科A沪深300万科 A(000002.SZ) 仅供内部参考，请勿外传 1 A 股公司简评报告 万科 A 请参阅最后一页的重要声明 风险分析 公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。 表 1:重要财务指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,112 452,798 493,173 532,714 572,775 增长率(%) 13.9 8.0 8.9 8.0 7.5 净利润(百万元) 41,516 22,524 24,806 26,638 28,015 增长率(%) 6.8 -45.7 10.1 7.4 5.2 EPS(元/股，摊薄) 3.57 1.94 2.13 2.29 2.41 P/E(倍) 4.9 9.1 8.3 7.7 7.3 P/B(倍) 0.9 0.9 0.8 0.8 0.7 资料来源：wind，中信建投证券 图 1:公司月度销售金额（亿元） 图 2:公司年度销售金额及增速 数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建投证券 01002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月202120222023-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002016201720182019202020212022销售金额（亿元）同比增速仅供内部参考，请勿外传 2 A 股公司简评报告 万科 A 请参阅最后一页的重要声明 图 3:公司拿到金额及楼面价 图 4:公司拿地强度（=拿地金额/销售金额） 数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建投证券 表 2:万科定增募投项目 序号 项目名称 总投资金额 （万元） 募集资金拟投入金额 （万元） 1 中山金域国际 293,443 125,000 2 广州金茂万科魅力之城 934,635 80,000 3 珠海海上城市 404,226 50,000 4 杭州星图光年轩 542,549 70