从国企与民企分化视角看房地产开发行业现状

请务必阅读正文后的免责声明 2023 年 1 月 12 日 远东研究·行业研究 摘 要 作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 2022 年房地产开发行业整体表现低迷，随着第四季度“金融 16 条”、房企融资“三支箭”等政策落地，以及疫情防控政策发生根本转变后，不同性质企业呈现分化加剧的特征，时至今日行业运行几何？本文从国企与民企分化视角分析当前行业运行状况，并对代表性企业进行案例分析。 销售端，2022 年 1-11 月全国商品房销售面积累计跌幅仍处高位，其中住宅与非住宅下跌趋势扩大，期房较现房呈明显弱势。根据中指研究院数据，2022 年百强可比房企样本中国企在本轮下行周期里表现出更强韧性，民企或受前期违约潮等因素影响，其市场信心受挫更严重。 土地端，2022 年 1-11 月全国土地成交量价跌幅走阔，11 月土地购置均价再创近年新高。根据中指研究院数据，2022 年百强可比房企样本中国企抗周期能力更强，多数民企没有足够能力及意愿新增地块。 开发端，2022 年 1-11 月，除房屋竣工面积在 8 月“保交楼”等工作推动下同比降幅有明显收窄外，其余房地产开发环节指标跌幅均呈走阔态势。本文以河南郑州为例分析了“保交楼”进展，当地房企销售市场“国进民退”现象明显。 融资端，2022 年 1-11 月全国房地产开发融资规模同比下降约 25%。“三支箭”进展方面，银行意向性授信房企额度累计超 2 万亿元、房企发行中票累计超 77 亿元、开展股权融资计划的房企累计超 17 家（国企、民企分别为 10 家、4 家）。债务风险方面，2020-2022 年新增违约房企达 55 家，其中民企 36 家，无国企；中央国企、地方国企、民企将分别在 2023 年 4 月、3 月、5 月迎来规模为 147.82 亿元、546.21 亿元、250.52 亿元的偿债高峰。 本文分别对中央及地方国企、优质民企和已出险民企中的代表性房企进行了案例分析，从业务状况、财务状况及重大事件等角度展示了当前不同性质房企现状。 展望未来，房地产行业仍将是国民经济的支柱行业，预计将有更多支持政策出台以改善房企资产负债表和市场购房者信心。城市更新、保障性租赁住房等新发展模式有望成为行业未来新的增长点，布局相关业务较多的房企值得关注。 相关研究报告： 1.《2022年 12月房地产行业观察与债市运行动态：多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善》，2023.1.10 2.《2022年 11月房地产行业观察与债市运行动态：房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低》，2022.12.19 3.《金融 16 条及“第三支箭”重启相关政策点评：金融16条及“第三支箭”重启相关政策点评》，2022.12.02 4.《允许银行与房企开展保函置 换 预 售 资 金 业 务 怎 么看？》，2022.11.23 5.《2500 亿民营企业债券融资支持工具点评：“第二支箭”扩容，房地产复苏重拾信心》，2022.11.18 从国企与民企分化视角看房地产开发行业现状 1 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2023 年 1 月 12 日 远东研究·行业研究 一、房地产开发行业运行现状 （一）销售端 1.国家统计局数据 根据国家统计局数据，2022 年 1-11 月，全国商品房销售面积为 121250.08 万平方米，较 2021 年同期下降23.30%；11 月当月商品房销售面积为 10071.00 万平方米，较 2021 年同期下降 33.26%。 从住宅与非住宅来看，2022年 11月住宅、商业营业用房、办公楼当月同比分别为-32.50%、-30.82%、-33.80%，各类型商品房销售面积下跌趋势同步扩大（见图 1）。 从现房与期房来看，2022 年 11 月现房、期房销售面积当月同比分别为-31.10%、-33.65%。自 2021 年下半年以来，商品房期房销售较现房销售明显弱势，主要受房企违约潮、烂尾楼停贷潮等因素影响，市场对期房避险情绪升级（见图 2）。 图 1：现房与期房销售面积变化情况（单位：%） 图 2：住宅与非住宅销售面积变化情况（单位：%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 2.百强房企销售 根据中指研究院统计的 2019-2022 年度百强房地产开发企业排行榜数据，本文选取了 67 家可比房企作为样本，其中，中央国有企业、地方国有企业、民营企业数量分别为 12 家、8 家、47 家。 数据显示，2022 年可比房企样本销售额同比下跌 38.36%，其中，中央国有企业、地方国有企业、民营企业同比分别变化-16.51%、-20.45%、-48.39%（见图 3）。较民营企业而言，中央及地方国有企业在本轮下行周期里表现出更强韧性。民营企业或受前期违约潮及烂尾楼等因素影响，其市场信心受挫更为严重。 -100-500501001502019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10商品房销售面积:住宅:当月同比商品房销售面积:商业营业用房:当月同比商品房销售面积:办公楼:当月同比-60-40-200204060801001202019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-10商品房销售面积:现房:当月同比商品房销售面积:期房:当月同比 2 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 2023 年 1 月 12 日 远东研究·行业研究 图 3：可比房地产开发企业销售金额（2019-2022，单位：亿元） 资料来源：中指研究院，远东资信整理 （二）土地端 1.国家统计局数据 根据国家统计局数据，2022 年 11 月本年土地成交价款及本年购置土地面积当月同比分别为-50.79%、-58.47%，在低位弱势震荡（见图 4）。从地块平均价格来看，2022 年 11 月，全