保利发展(600048)定增公布助力扩张，格局优化强者愈强

上市公司 公司研究 /公司点评 证券研究报告 房地产 2023 年 01 月 02 日 保利发展 (600048) ——定增公布助力扩张，格局优化强者愈强 报告原因：有信息公布需要点评 买入（维持）  股权融资预案公布，助力规模更积极扩张，受益于行业集中度大幅提升。公司公告 2023年度非公开发行 A 股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过 35 名（含）特定对象发行股份，其中保利集团拟以现金方式认购金额 1-10 亿元；本次非公开发行股票数量不超过 8.19 亿股（占发行前股本 6.8%），募集资金总额不超过 125 亿元；其中 110 亿元资金用于 14 个地产项目开发建设、15 亿元资金用于补充流动资金。保利集团为公司实控人，目前通过直接及间接持股保利南方集团持有公司股份 40.49%。我们认为，本次股权融资将显著压降负债率，进一步提升实现股权和债权的扩表，从而助力公司更积极逆势扩张，将受益于行业格局优化和集中度大幅提升。此外，公司还发布了未来三年（2023-2025 年）股东回报规划，2023 年现金分红占当年归母净利润比例不低于 25%；2024-2025 年每年现金分红占当年归母净利润比例均不低于 20%，未来分红可期、积极回馈股东。  22 年销售额 4,573 亿，同比-15%、跑赢行业，行业排名逆势升至第二。根据 CRIC 数据，2022 年 12 月，公司实现销售金额 572 亿元，同比+56%；销售面积 345 万平，同比+41%，单月销售规模位列行业第一；公司全年实现销售金额 4,573 亿元，同比-15%；销售面积2,753 万平，同比-17%；同期 50 家房企销售额累计同比-40%，公司销售明显优于行业均值。公司 2022 年销售额全国排行第 2 名，较 21 年末继续提升 2 名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司 1-11 月累计拿地金额 1,462 亿元，同比-7.2%；拿地面积 964 万平，同比-59.8%；拿地/销售金额比 37%、拿地/销售面积比 40%，较 2021 年全年分别提升2pct、下降 42pct。截至 22Q3 末，公司待开发面积 6,605 万平、在建面积 13,926 万平，土储规模充沛。  三条红线稳居绿档，本次定增将压降净负债率 7pct，助力公司逆境扩张。公司 3Q22 实现现金回笼 2,939 亿元，回笼率 92%，同比提升 2.3pct；货币资金 1,303 亿元，同比-1.3%。截至 22Q3 末，公司资产负债率为 77.9%，剔预资产负债率为 66.4%、净负债率 73.0%、现金短债比 1.9 倍，三条红线稳居绿档；若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至 65.5%，净负债率将降至 66.5%，现金短债比将提升至 2.1倍，也为后续更积极经营奠定基础。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022 年公司已成功发行公司债、中票、ABS 合计 314 亿元，加权票面利率仅 2.8%，融资优势明显。  投资分析意见：定增公布助力扩张，格局优化强者愈强，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持公司 22-24 年归母净利润预测为 275、289、315 亿元，现价对应 22/23PE 为 6.6/6.3 倍，维持目标价为 25.0 元/股，维持“买入”评级。  风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。 市场数据： 2022 年 12 月 30 日 收盘价（元） 15.13 一年内最高/ 最低（元） 19.88/12.88 市净率 0.9 息率（分红/ 股价） 3.83 流通 A 股市值（百万元） 181113 上证指数/深证成指 3089.26/11015.99 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 基础数据: 2022 年 09 月 30 日 每股净资产（元） 16.82 资产负债率% 77.91 总股本/ 流通 A 股（百万） 11970/11970 流通 B 股/H 股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《保利发展（600048）点评：行业龙头，投融积极，稳扎稳打》 2022/10/28 《保利发展（600048）点评：9 月销售同比转正，拿地聚焦核心城市》 2022/10/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 财务数据及盈利预测 2021 22Q1-Q3 2022E 2023E 2024E 营业总收入（百万元） 285,024 156,437 311,816 339,256 369,111 同比增长率（%） 17.2 13.0 9.4 8.8 8.8 归母净利润（百万元） 27,388 13,094 27,502 28,862 31,475 同比增长率（%） -5.4 -3.6 0.4 4.9 9.1 每股收益（元/股） 2.29 1.09 2.30 2.41 2.63 毛利率（%） 26.8 24.5 24.7 24.1 24.2 ROE（%） 14.0 6.5 12.7 12.1 12.1 市盈率 7 7 6 6 注：“市盈率”是指目前股价除以各年每股收益;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 01-0402-0403-0404-0405-0406-0407-0408-0409-0410-0411-0412-04-40%-20%0%20%40%（收益率）保利发展沪深300指数仅供内部参考，请勿外传 公司点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：公司 3Q2022 业绩摘要 (人民币，百万) 3Q2021 3Q2022 同比变动（%） 营业收入 138,387 156,376 13.0 营业成本 (97,169) (118,093) 21.5 毛利润 41,218 38,283 (7.1) 营业税 (8,050) (6,276) (22.0) 销售费用 (3,787) (3,737) (1.3) 管理费用 (3,297) (3,048) (7.6) 财务费用 (2,851) (3,029) 6.2 研发费用 (841) (380) (54.8) 投资收益 2,559 2,469 (3.5) 其他收入 (59) 67 (212.3) 营业利