宏观报告：美国11月房屋销售数据解读

2022 年 12 月 22 日（星期四） 宏观报告 招商证券（香港）有限公司 证券研究部 此为2022年12月22日“Read through US home sales data”的中文版 1 美国 11 月房屋销售数据解读 ■ 11 月成屋销售环比下降 7.7%，低于预期 ■ 负担能力下降和按揭贷款利率高企令支出承压 ■ 预计未来几个月通胀压力将有所缓解 新 看 点 ： 根 据 全 美 房 地 产 经 纪 人 协 会 （ National Association of Realtors）的数据，11 月美国成屋销售总量环比下降 7.7%，同比下降35.4%，至 409 万套，低于市场预期的 420 万套。自去年 11 月以来，这数字一直在下降。未出售的成屋库存达到了 3.3 个月的供应量，而2021 年 11 月为 2.1 个月。成屋售价中位数同比上升 3.5%至 370,700美元。首次购房者占销售额的 28%，与 10 月的比例相似，低于 9 月的29%。11 月新屋开工和营建许可分别为 143 万套（同比下降 16.4%和环比下降 0.5%）和 134 万套（同比下降 22.4%和环比下降 11.2%）。 负担能力。消费者的负担能力下降和利率上升是销售下降的主要原因，但消费者对潜在经济衰退的担忧加剧和一些增长行业的裁员也起到了作用。通胀压力缓解和美联储加息放缓导致 30 年期固定按揭贷款利率截至 12 月 15 号稍微下降至 6.31%（前值为 6.33%）。尽管略有下降，但目前的按揭抵押贷款利率与一年前相比几乎翻了一番。按揭还款的涨幅远远超过家庭收入的涨幅。随着抵押贷款利率的上升，越来越多的潜在购房者，特别是居住在昂贵地区或房价上涨最快地区的购房者，不符合抵押贷款条件的情况有所减少。9 月和 10 月的住房负担能力指数已从2021 年 10 月的峰值降至 100 以下。指数低于 100 意味着中等收入家庭的收入低于买得起中等价格住房所需的收入。 我们的观点。住房销售/价格、抵押贷款利率、CPI 数据和美联储的政策方针紧密交织在一起，成为美国经济的重要决定因素。1）随着劳动力市场开始降温，工资增长将放缓；随着抵押贷款利率上升达到拐点，除非库存出乎意外地变得紧张，否则房价上涨应会放缓。2）我们预计住房的负担能力将持续低迷，房地产市场的下行趋势将继续下去。3）美国通胀显然已超过临界点。11 月 CPI 降至 7.1%，较 10 月的 7.7%和 6月的 9.1%明显回落。过去几个月，能源相关细分板块价格普遍下跌，食品价格仅小幅上涨。住房占 CPI 构成分项的权重约为 30%。住房指数，包括主要住宅租金和业主等价租金，涨幅最大，是核心 CPI 上涨的主导因素。我们预计美国通胀将在 2023 年逐步放缓，但仍远高于美联储 2%的目标。4）我们预计美联储将在 23 年上半年加息至 5%。在美联储 12 月会议后，随着全球经济衰退的逼近，23 年下半年降息的可能性减少； 除非通胀和消费者需求都大幅下降。 郭圆涛, PhD +852 3189 6121 jessieguo@cmschina.com.hk 钱鹭, CFA +852 3189 6752 edithqian@cmschina.com.hk 相关报告 1. 欧元区供给侧下滑有所放缓(2022/12/17) 2. 美国私营部门的商务活动在12月下滑显著(2022/12/17) 3. 美 联 储 预 测 2023 年 加 息 至 更 高 水 平 (2022/12/15) 4. 美国11月CPI超预期放缓(2022/12/14) 5. 美 国 11 月 ISM 服 务 业 PMI 超 预 期 反 弹(2022/12/6) 6. 主要发达经济体11月经济增速进一步放缓(2022/11/24) 2022 年 12 月 22 日（星期四） 彭博终端报告下载: NH CMS <GO> 2 图表 1：抵押贷款利率 图表 2：成屋销售 资料来源： 万得、招商证券（香港）研究部 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 图表 3：新屋开工 图表 4：营建许可 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 资料来源：万得、招商证券（香港）研究部 0%1%2%3%4%5%6%7%8%30年期抵押贷款固定利率（%）0100200300400500600700800成屋销售（万套）8001,0001,2001,4001,6001,8002,0002,200新屋开工（千套）8001,0001,2001,4001,6001,8002,0002,200营建许可（千套） 2022 年 12 月 22 日（星期四） 彭博终端报告下载: NH CMS <GO> 3 投资评级定义 行业投资评级 定义 推荐 预期行业整体表现在未来 12 个月优于市场 中性 预期行业整体表现在未来 12 个月与市场一致 回避 预期行业整体表现在未来 12 个月逊于市场 公司投资评级 定义 增持 预期股价在未来 12 个月上升 10%以上 中性 预期股价在未来 12 个月上升或下跌 10%或以内 减持 预期股价在未来 12 个月下跌 10%以上 分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明:(i)本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对所评论的证券和发行人的看法; (ii)该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相关系。 监管披露 有关重要披露事项，请参阅本公司网站之「披露」网页 http://www.newone.com.hk/cmshk/gb/disclosure.html 或http://www.cmschina.com.hk/Research/Disclosure。 免责条款 本报告由招商证券（香港）有限公司提供。本报告的信息来源于被认为可靠的公开资料，但招商证券（香港）有限公司、其母公司及关联机构、任何董事、管理层、及员工（统称“招商证券”）对这些信息的准确性、有效性和完整性均不作任何陈述及保证。招商证券对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失，概不负责。 本报告中的内容和意见仅供参考，其并不构成对所述证券或相关金融工具的建议、出价、询价、邀请、广告及推荐等。本报告中讨论的证券，工具或策略，可能并不适合所有投资者，某些投资者可能没有资格参与其中的一些或全部。某些服务和产品受法律限制，不能在全球范围内不受限制地提供，和/或可能不适合向所有投资者出售。招商证券并非于美国登记的经纪自营商，除美国证券交易委员会的规则第 15(a)-6 条款所容许外，招商证券的产品及服务并不向美国人提供。 招商证券可随时更改报告中的内容、意见和估计等，且并不承诺提供任何有关变更的通知。过往表现并不代表未来表现。未来表现的估计，可能基于无法实现的假设。本报告包含的分析，基于许多假设。不同的假设可能导致重大不同的结果。由于使用不同的假设和/或标准，此处表达的观点可能与招商证券其他业务