房地产行业2023年投资策略报告：从风险缓释到销售复苏，行业获新生

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告· 行业深度·2023 年投资策略报告 从风险缓释到销售复苏，行业获新生 伴随金融政策支持房地产持续加码，行业风险逐步缓释。2021年 9 月以来，随着市场下行和房企出险，行业政策持续转暖。尤其是金融政策，在房地产市场销售持续低迷的情况下持续加码，无论是 3 月份的金稳委会议，还是 11 月份的房地产金融 16 条，无不透露出中央对防范化解房地产风险的态度和决心。11 月，更是“三支箭”齐发，叠加 2023 年房企到期规模下降，房企信用风险将在 2023 年逐步缓释。 2023 年竣工将率先复苏，销售有望于四季度迎来拐点。伴随“保交楼”政策加速落地，竣工有望率先迎来复苏。受疫情影响，当前居民购房能力和购房意愿普遍处于低位，但需求仍在，我们认为需求会延后但不会消失，随着疫情防控进入新阶段，销售有望在 2023 年四季度实现单月同比转正。基本面指标方面，我们预测，2023 年新开工面积同比下降 20%，竣工面积同比增长 11%，房地产开发投资同比下滑 7.3%，商品房销售面积同比下滑 10.4%，但是 2023 年四季度销售面积同比增长 4.1%。 行业将进入减量高质量发展时代，绩优龙头与运营专家成最大赢家。地产后风险时代，开发总量有所下滑，同时部分出现房企也退出历史舞台，一批优质房企将在格局优化的浪潮中脱颖而出。部分房企出于现金流考虑，减少重资产拿地规模，抓住城投拿地加码的机遇，转而发展代建和小股操盘业务。房企也将更加重视经营型业务带来的稳定现金流。租赁住房作为新发展模式的重要一环，也将得到快速发展。此外，随着疫情封控进入新阶段，我们认为商业地产有望复苏，物业在母公司风险缓解和疫情得到控制后，也将迎来盈利与估值的双修复。 展望 2023 年，我们认为行业将从信用风险缓释逐步走向销售复苏，有望获得新生。概括来讲，房地产市场将进入减量高质量发展期，在这一后风险时代，绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展，市占率进一步提升，我们推荐 A 股：万科 A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复，我们推荐 A 股：新城控股、招商蛇口，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。 风险提示：销售与结转不及预期，信用修复不及预期。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 12 月 10 日 市场表现 相关研究报告 -23%-13%-3%7%17%2021/12/102022/1/102022/2/102022/3/102022/4/102022/5/102022/6/102022/7/102022/8/102022/9/102022/10/102022/11/10房地产上证指数房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1 行业风险逐步缓释，销售有望迎来拐点 ........................................................................................................... 1 1.1 政策回顾：从收紧到放松，金融政策支持房地产持续加码 ................................................................. 1 1.2 保交楼支持力度不断升级，交付风险持续降低 ..................................................................................... 3 1.3 融资渠道一一打通，房企信用风险逐步缓释 ......................................................................................... 4 1.4 预计 2023 年竣工率先复苏，销售将于四季度迎来拐点 ....................................................................... 8 1.4.1 竣工率先复苏，投资依然承压...................................................................................................... 8 1.4.2 销售延续下滑态势，有望于四季度迎来拐点 ............................................................................ 10 2 行业进入减量高质量发展时代，绩优龙头与运营专家成赢家 ...................................................................... 13 2.1 后风险时代，地产行业将迎新局面 ...................................................................................................... 13 2.1.1 他山之石：2016 年煤炭行业供给侧改革 ................................................................................... 13 2.1.2 地产行业将迎新发展局面 ........................................................................................................... 18 2.2 后疫情时代，经营性物业及物管行业价值将修复 ............................................................................... 22 2.2.1 商业：防控政策优化有望提振消费，商场经营恢复可期 ........................................................ 22 2.2.1 物管：毛利率回升及应收账款减值风险降低，将带来盈利修复 ........................................