拟出售部分资产，轻重分离稳步推进

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年12月05日买 入1招商积余（001914.SZ）拟出售部分资产，轻重分离稳步推进 公司研究·公司快评 房地产·房地产服务 投资评级：买入（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：公司发布公告，为了积极推动公司战略落地，加快推进公司资产轻重分离，公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司 100%股权、九江市九方商业管理有限公司 100%股权、中航城置业（昆山）有限公司 100%股权、江西中航地产有限责任公司 100%股权、岳阳中航地产有限公司 100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司 100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司 51%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。国信地产观点：公司致力打造有核心竞争力的大物业轻资产平台，截至 2022 上半年末表内重资产价值约70.3 亿元，若本次重资产剥离能按账面价值 44.3 亿元变现，则公司完成此次出售后重资产账面价值仅剩26.0 亿元，重资产剥离工作将取得重大进展。公司系非住领域龙头，业态布局均衡，母公司招蛇综合实力突出，随着公司重资产剥离和收并购项目同时顺利推进，将有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。预计 22-24 年公司归母净利润分别为 6.1、8.0、10.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.58、0.75、0.96元，对应 PE 分别为 27.2、20.8、16.3X，维持“买入”评级。评论： 截至 2022 上半年末公司表内重资产价值 70.3 亿元2022 上半年，公司将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现轻重分离首批方案的圆满落地。截至 2022 上半年末，公司表内存货价值 14.8 亿元，投资性房地产项目价值 55.5 亿元，两者合计 70.3 亿元。公司致力打造有核心竞争力的大物业轻资产平台，将这部分重资产剥离并不影响主营业务的开展。表1：截至 2022 上半年末公司重资产项目明细投资性房地产项目账面余额（亿元）存货项目账面余额（亿元）航空大厦 1 栋部分楼层5.39 衡阳项目后期6.28南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室5.27 天津九方城市 广场3.80航都大厦 9J0.03 衡阳中航城市花园2.16长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 7 套房0.07 龙岩中航紫金云熙1.09航苑大厦西座 7 套房0.34 成都中航国际广场0.68中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层2.89 中航格澜阳光花园二期0.60南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层2.82 昆山九方城 A6 地块0.14岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层3.42 惠东中航城0.03赣州格兰云天国际酒店2.80成都九方购物中心7.61九江九方购物中心商业8.87昆山九方购物中心14.57中航紫金云熙二期一至三层商铺1.28深圳华彩花园南山阁 27D0.08深圳航苑大厦东座 4070.04合计55.4814.79请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2重资产合计70.27资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 本次拟出售重资产价值约 44.3 亿元公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司 100%股权、九江市九方商业管理有限公司 100%股权、中航城置业（昆山）有限公司 100%股权、江西中航地产有限责任公司 100%股权、岳阳中航地产有限公司 100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司 100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司 51%股权。当前公司约 9个重资产项目归属于这 7 家子公司，若本次重资产能按账面价值 44.3 亿元变现，则公司完成此次出售后重资产账面价值仅剩 26.0 亿元。表2：本次拟出售重资产项目拟出售重资产项目账面余额（亿元）中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层2.89南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层2.82岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层3.42赣州格兰云天国际酒店2.80成都九方购物中心7.61九江九方购物中心商业8.87昆山九方购物中心14.57成都中航国际广场0.68中航格澜阳光花园二期0.60合计44.26资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 重资产剥离和收并购项目同时顺利推进公司在积极推动重资产剥离的同时，收并购项目也在顺利推进。2022 年前三季度，公司物业管理业务实现新签年度合同额 24.3 亿元，较上年同期增长 17%，客户基础保持稳定。公司 2021 年底完成上航物业、南航物业并购落地并于 2022 年开始并表，2022 年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表，截至目前上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业四家并购企业体系导入完成率均超 80%。 投资建议：维持“买入”评级公司系非住领域龙头，业态布局均衡，母公司招蛇综合实力突出，随着公司重资产剥离和收并购项目同时顺利推进，将有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。预计 22-24 年公司归母净利润分别为 6.1、8.0、10.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.58、0.75、0.96 元，对应 PE 分别为 27.2、20.8、16.3X，维持“买入”评级。 风险提示地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3相关研究报告：《招商积余（001914.SZ）-业绩稳增，重资产剥离与轻资产收并购顺利推进》 ——2022-10-27《招商积余（001914.SZ）-物管业务盈利能力提升，并购与剥离持续推进》 ——2022-08-29《招商积余（001914.SZ）-收购新中物业 67%股权，并购加速正在兑现》 ——2022-06-17《招商积余（001914.SZ）-百年积余，受益行业新时代》 ——2022-03-19《招商积余-001914-重大事件快评：并购加速推进，非住优势进一步加强》 ——2021-12-30请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4附表：财务预测与估值资产负债表（百万元）202020212022E2023E2024E利润表（百万元）202020212022E2023E2024E现金及现金等价物23022060249932563840营业收入863510591130801606219676应收款项16522193215026403234营业成本74609133114451397416921存货净额15751390188723122828营业税金及附加7592105161354其他流动资产2121