物业管理行业研究周报：物企“借箭”，板块迎来爆发期

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 物企“借箭” 板块迎来爆发期 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企“借箭” 板块迎来爆发期 11 月 1 日-11 月 30 日，恒生物业服务及管理指数涨幅达 81.71%，在恒生综合行业 13 个板块中排名第 1，远超其余行业指数，超额收益明显。20 家物企涨幅超50%，其中以碧桂园服务涨幅最高，达 178.72%。 风险向下 估值向上  11 月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险缓释，也有利于投资者对中国房地产市场的信心重建，更加有利于对物业企业估值信心的重建。  11 月 1 日-11 月 30 日，港股物业 PE（TTM）由 9.03 倍回升至 14.29 倍。民营房企的信用风险缓释，是物企估值修复的关键所在。2021 年中旬以来，受房企债务违约下的恐慌情绪蔓延，物企交易以规避风险为主，从这一层面来看，房企信用风险缓释是本轮物业估值修复的关键，我们认为目前对房地产政策的新一轮宽松已启动，民营房企信用风险缓释，行业曙光已现，当前为物业板块配置的好时机。 基本面稳固 行业确定性仍在  2021 年物企业绩兑现基本完成，2022 年物企外拓持续发力，存量市场基本面稳固。从历史数据来看，即使地产行业于 2021 年中超速下行，物企于2021 年初定下的目标亦基本完成。  从收入目标及完成情况来看，去年物企业绩目标基本完成。从今年年中数据来看，收入增速仍维持较高水平。2022H1 营收 TOP15 物企加权平均增速达到 37.8%，所有上市物企（剔除停牌物企及未有 2021 年数据的京城佳业及金茂服务）加权平均增速达到 32.3%，收入增速仍保持在较高水平。  从净利润情况来看，去年物企业绩目标同样基本完成，有少数物企受特殊风险因素影响利润大幅下降，主要为地产关联风险。我们认为，物业行业基本面稳固，随着地产信用风险缓释，有利于市场对物业的认知重新调整回归，物业行业存量市场发展的确定性仍在。 数据追踪（11 月 28 日-12 月 2 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年 12 月 2 日，持有 1045.09 万股，较上周上涨 6.59%，持股市值 1.64亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 11 月 28 日至 12 月 2 日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅 5.43%。降幅最大的是建发物业，降 11.67%。持股比例最高为保利物业，为 63.24%。持股数量最多为融创服务，为 5.38 亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 12 月 04 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 61 行业平均市盈率（TTM） 12.91 港股市场平均市盈率（TTM） 7.52 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2021/12/32021/12/232022/1/122022/2/12022/2/212022/3/132022/4/22022/4/222022/5/122022/6/12022/6/212022/7/112022/7/312022/8/202022/9/92022/9/292022/10/192022/11/82022/11/28恒生物业服务及管理恒生综合指数仅供内部参考，请勿外传物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：物企“借箭” 板块迎来爆发期 ................................................................................................................................ 3 1.1 风险向下 估值向上 ...................................................................................................................................................... 3 1.2 基本面稳固 行业确定性仍在 ........................................................................................................................................ 4 1.3 投资策略....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 8 3.1 政策发布....................................................................................................................................................................... 8 3.2 公司动态......................