房地产行业研究-房企股权融资放松点评：房企股权融资全面放开，保主体全力加码、新成长空间打开

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 11 月 28 日 房企股权融资全面放开，保主体全力加码、新成长空间打开 看好 ——房企股权融资放松点评 相关研究 "万亿授信支持民企融资，供需政策进入密 集 释 放 期 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/11/19-2022/11/25）" 2022年 11 月 27 日 "第二支箭和银行授信先后落地，万亿资金支持民营房企融资-商业银行支持房 企融资点评" 2022 年 11 月 24 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  11 月 28 日，证监会新闻发言人指出，证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施，并自即日起施行：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。 点评：  房企股权融资 6 年后重新全面放开，保主体全力加码、新成长空间大幅度打开。我们复盘以往股权融资政策，可以发现：2010 年 10 月，证监会称为为落实国务院关于房地产的调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，之后 A 股房企股权融资基本停滞。2015 年 1 月，证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新打开。2016 年 7 月起，股权融资再次停滞。2022年 11 月 28 日，证监会发言人指出，将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。我们认为证监会时隔 6 年重新打开 A 股房企股权融资，意味着“既要保项目、更要保主体”政策的持续有力推进，并且本次股权融资作为“第三支箭”，继“第二支箭”债权融资（11/8）出台仅不到 3 周，表明了目前地产放松政策的充分决心和强执行力。我们认为，本次房企股权融资全面放开，一方面对于短期资金略有困难的房企进行了有力的保主体，另一方面对于积极扩张的优质房企则打开了新成长空间。  股权融资放松 5 条措施，恢复再融资和并购重组、推进 REITs，多管齐下保主体。本次股权融资政策内容包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，并适用于建筑等上下游公司。重组对象须为上市房企；允许发行股份或支付现金购买涉房资产，发行股份购买资产时可以募集配套资金。并购重组有利于推动优质房企收并购出险房企或出险项目，也有利于央国企进行集团内地产资源整合协同，主要受益优质房企包括：保利发展（行业龙头）、招商蛇口（曾拟购南油资产）、建发股份（曾拟分立供应链和地产业务）、华发股份（华发集团拥有珠海十字门一级土储）等。2）恢复上市房企再融资，包括非公开方式再融资，允许募资投向房地产业务。再融资放开主要受益优质房企包括：新城控股（截至11/24 在证监会再融资申请企业中排名第一位，状态为已通过发审会）。3）调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的 H 股上市公司再融资。主要受益标的包括：富力地产、万科企业等原需证监会审核通过才可股权融资的房企。4）发挥 REITs盘活房企存量资产作用。新增鼓励优质房企依托仓储物流、产业园区等资产发行 REITs，主要受益标的包括：万科（物流园）、金地集团（产业园）等。5）积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。我们认为不动产私募基金类似于私募 REITs，本次底层资产包括商业地产，或为后续公募REITs 底层资产扩围至商场等优质持有型物业打下基础。  投资分析意见：房企股权融资全面放开，保主体全力加码、新成长空间打开，维持“看好”评级。近期融资支持第二支箭、央行稳楼市 16 条、商业银行近万亿授信、房企股权融资全面放松第三支箭等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A 股：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团、金地集团、新城控股、中国建筑、万科 A，建议关注：金科股份、绿地控股、首开股份；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注：招商积余、万物云。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：2011-2015 年股权及债权融资政策 部门 日期 文件/会议 内容 证监会 2010/10/15 证监会宣布已暂缓受理房地产企业重组申请 为了坚决贯彻执行 2010 年 4 月国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。此外，证监会相关人士表示，目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策， 待相关政策规则推出之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。今后，证监会还将与国土资源部等部门积极配合，继续积极贯彻落实国务院各项房地产政策，平稳有序、依法合规的推进涉及房地产业务的并购重组项目，推动房地产市场和资本市场的健康稳定发展。 银监会 2011/1/13 《关于进一步规范银信理财合作业务的通知》 1、对商业银行未转入表内的银信合作信托贷款，各信托公司应当按照 10.5%的比例计提风险资本。 2、信托公司信托赔偿准备金低于银信合作不良信托贷款余额 150%或低于银信合作信托贷款余额 2.5%的，信托公司不得分红，直至上述指标达到标准。 证监会 2012/10/19 《关于修改〈证券公司客户资产管理业务管理办法〉的决定》 为银证合作打开了通道。该政策并未明确规定定向资管的投向，同时对券商资管和基金子公司在业务初期的净资本不加约束，故银证合作凭借该优势迅速发展成为银行投资非标资产的新通道。 1、允许证券公司开展客户资产管理业务； 2、规定了证券公司资产管理业务的业务范围、基本业务规范、风险控制和客户资产托管等内容。 银保监会 2013/3/25 《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》 近期，商业银行理财资金直接或通过非银行金融机构、资产交易平台等间接投资于“非标准化债权资产”业务增长迅速。一些银行在业务开展中存在规避贷款管理、未及时隔离投资风险等问题。 1