房地产行业周报：“保交楼”再加码，二三线二手房望率先复苏

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 “保交楼”再加码，二三线二手房望率先复苏 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-11-27 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021 邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.【华安地产】二手房销售弱修复，预售资金监管再优化 2022-11-21 2.【华安地产】流动性政策多管齐下，供需有望触底反弹 2022-11-16 主要观点： [Table_Summary] ⚫市场表现： 上证指数本周+0.14%，收报于 3101.69 点；创业板指本周-3.36%，收报 2309.36 点；沪深 300 本周-0.68%，收报于 3775.78 点。房地产板块+5.09%，在 31 个行业内位列第 1 位。 ⚫新房成交：成交面积同比-23.2%，环比+6.2% 本周（11.18-11.24），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 279万方，同比-23.2%，环比+6.2%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 62 万方，同比-30.7%、环比-7.4%；二线（14 城）一手房合计成交面积 138 万方，同比-32.9%、环比+2.9%；三线（14 城）一手房合计成交面 80 万方，同比+15.3%、环比+27.9%。 ⚫新房库存：库存面积环比+0.75%，去化周期 11.9 月 截至 2022.11.24，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9455万方，环比+0.75%，整体去化周期（按面积）约 11.9 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3512 万方，环比+1.85%，去化周期 9.9 月；二线（6 城）新房库存 3131 万方，环比-0.07%，去化周期 10.1 月；三线（6 城）新房库存 2812 万方，环比+0.33%，去化周期 21.8 月。 ⚫二手房成交：成交面积同比+6.4%，环比-8.0% 本周（11.18 -11.24），我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 98万方，同比+6.4%，环比-8.0%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 25 万方，同比-19.0%、环比-14.6%；二线（7 城）二手房合计成交面积 48 万方，同比+19.6%、环比+1.1%；三线（6 城）二手房合计成交面积 25 万方，同比+18.3%、环比-16.3%。 ⚫土地市场：百城土地成交面积 4001 万方，成交土地总价 469 亿元，土地溢价率 4.99% 上周（11.14-11.20），百城土地供应数量为 1370 宗，对应土地供应建面约 9256 万方；百城土地成交数量为 625 宗，对应土地成交建面约4001 万方，成交土地总价约 469 亿元，百城土地溢价率为 4.99%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 111 万方、1095 万方和2794 万方，同比分别为-1.3%、+40.7%和+14.0%，对应土地溢价率分别为 0.00%、8.43%和 4.18%。 -38%-24%-10%4%17%31%11/212/225/228/22房地产沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业周报 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2/20 证券研究报告 ⚫投资建议： 本周央行、银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，即官方发布“16 条”，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。央行将向商业银行提供 2000 亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持"保交楼"，封闭运行、专款专用；国常会提出“适时适度运用降准等货币政策工具；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目”。 应注意以下几点：1）目前融资端政策从指导性文件向实操落地性转向的趋势，譬如再度出台的央行提供 2000 亿免息再贷款的信贷措施，及“第二支箭”的加速落地，将协助多家民营企业平稳渡过流动性危机。此外，“16 条”中提到“稳定建筑企业的信贷投放”，此举主要目的是从地产全链条出发，解决存量的交付问题，更具备实操性。 2）商业银行在本次“16 条”推出后率先扛起大旗，如本周有多家银行密集给予万科、金地、龙湖、美的置业等多家房企授信额度，包括不仅限于房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资、保障房等业务领域。3）国常会提及降准之后，全面降准如期而至，后续仍有按揭降息的空间。11 月 25 日，央行宣布于 12 月 5 日降准 0.25pct，继 4 月之后第二次小幅降准、低于过往的 0.5pct。此举印证了此前座谈会强调的“主动靠前发力”，预计 12 月有望实现信贷同比多增，尤其要关注短期内新一轮按揭降息的可能性，如除调降 LPR 之外，是否会通过直接降低存量按揭利率的方式来减少提前还贷量。 本周继地产融资端相关政策持续加码，三部门允许优质房企保函置换不超过 30%预售监管资金，叠加需求端政策节奏性放松，销售继续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看，2022Q4 市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、万物云、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。 ⚫风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3/20 证券研究报告 正文目录 1 新房成交：成交面积同比-23.2%，环比+6.2% ....................................................