房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读：融资端政策落地或将延续资金面修复趋势

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2022 年 11 月 17 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-10 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 10 月单月销售面积同比增速-23.2%，较 9 月负增长扩大 7.1 pct，季调环比为-6.6%，受短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪影响边际下滑；往后看，根据高频房管局数据观察，36 城 11 月上半月（1-10 日）销售面积同比负增长较 10 月单月扩大 3pct 至-25%，市场热度仍处于低位；居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民购买能力或逐步恢复，将有助于销售市场回暖；购买意愿方面，货币活化指数仍处于历史较低位置，居民购买意愿整体偏弱； ❑ 10 月单月竣工面积同比增速为-9.4%，较 9 月负增长扩大 3.4pct，季调环比为-2.2%，判断在“保交楼”问题关注度及重视度提高的背景下，前期由于疫情和现金流短期问题造成的竣工延期项目出现集中回补，预计 22 年下半年竣工将出现明显回升，但竣工大周期基本结束； 10 月单月新开工面积同比增速为-35.1%，较 9 月负增长收窄 9.3pct，季调环比为+1.6%，单月新开工受去年同期低基数影响表观收窄，较 20 年及 21年同期来看，仍处于相对低位，往后看，具备反弹基础，但短期受到复工压制，中期受制于拿地约束； 10 月单月投资金额同比增速为-16.0%，较 9 月负增长扩大 3.9pct，季调环比为-3.7%，投资短期及未来半年或仍受到土地成交价滞后计入拖累，中长期受施工面积收缩影响； ❑ 10 月单月到位资金同比增速为 26.0%，较 9 月负增长扩大 4.7pct，季调环比为-3.8%，结构上融资类资金中国内贷款单月增速较新开工仍高近两成，或透露“保交楼”进程的逐步落地，自筹资金负增长收窄；销售类到位资金与销售数据走势相符，出现回落； 10 月末房地产行业资金链指数趋势值回升至 123%（环比提升 1pct），房地产行业资金链指数略有回升，行业资金已处于修复期； 10 月各城市能级新房房价均有下滑，增速上持续分化。70 城整体房价环比-0.4%，其中一线城市房价环比-0.1%，二线环比-0.3%，三线环比-0.4%； ❑ 投资建议：维持基本面边际改善观点，判断在持续的政策作用之下，供应端融资环境或逐步出现边际改善，建议布局，部分本身经营能力较强但由于自身民企背景被错杀的优质房企有望获得较大弹性释放。 房地产债券角度关注：关注部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙” （【招商蛇口】【保利发展】【万科 A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】【越秀地产】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城 A】等； 产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等。 生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs 标的长赛道布局。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 141 2.9 总市值（亿元） 17122 2.2 流通市值（亿元） 16311 2.5 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 6.5 -11.6 13.3 相对表现 6.7 -8.5 34.8 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《从市场关心的几个问题论“反转”——房地产支持政策观点报告二》2022-11-13 2、《民企债券融资支持工具或推动融资功能恢复、打破行业筹资经营“恶性循环”僵局，遭错杀优质民企望估值修复》2022-11-09 3、《百强单月销售额同比负增速略有扩大，TOP10 房企韧性更强——22年 10 月百强房企销售数据解读》2022-11-03 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn Nov/21Mar/22Jul/22Oct/22融资端政策落地或将延续资金面修复趋势 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 22 年 1-10 月全国房地产相关数据，1-10 月房地产销售面积 11.1 亿平，同比-22.3%，房地产销售金额 10.9 万亿元，同比-26.1%，销售均价 9789 元/平，同比-4.9%；新开工面积 10.4 亿平，同比-37.8%，竣工面积4.7 亿平，同比-18.7%，开发投资额 11.4 万亿元，同比-8.8%；到位资金 12.6 万亿元，同比-24.7%； 图 1：10 月销量、销售额、竣工、开发投资、到位资金负增长扩大，新开工负增长收窄 资料来源：统计局，Wind，招商证券 （2）统计局公布 22 年 10 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.37%，其中一线城市环比-0.10%，二线城市环比-0.30%，三四线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.47%，其中一线城市环比-0.30%，二线城市环比-0.50%，三四线城市环比-0.50%； （3）统计局公布 22 年 10 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.10%，同比-0.70%。 图 2：10 月 70 城各城市能级房价均呈下行趋势 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值单月数值单月季调环比M10商品房销售面积（万方）111179-22.3% ( -0.1pct )9757-23.2% (-7.1pct)-27.9% ( -17.6% )-6.6%M10商品房销售金额（亿元）108832-26.1% (0.2pct)9452-23.7% (-9.5pct)-30.0% ( -18.5% )-8.0%M10商品房销售均价（元/平）9789-4.9% (0.4pct)9687-0.6% (-3.0pct)-3.0% (-1.1%)-1.4%M10商品房新开工面积（万方）103722-37.8% (0.2pct)8955-35.1% (9.3pct)-7.7% (-7.3%)1.6%M10商品房竣工面积（万方）46565-18.7% (1.1pct)5686-9.4% (-3.4pct)41.5% (59.6% )-2.2%M10商品房开发投资（亿元）113945-8.8%