金融行业基础设施系列研究之高标仓：物流不动产领域私募基金投资分析

物流不动产领域私募基金投资分析 ——基础设施系列研究之高标仓 基础设施金融事业部 行业研究中心 2022 年 6 月 物流不动产领域私募基金投资分析——基础设施系列研究之高标仓 内容摘要 一、全球私募基金目标募集总额近万亿美元，40%投资人愿超配 GP 募资总额再创新高，截至 2022 年 4 月，私募基金目标募集总额 9660 亿美元， 相当于过去 12 个月全球私募基金募资额的 1.62 倍。GP 手握大量干火药，而二级市场 高涨也为 GP 成功退出创造了有利条件。超过 40%的 LP 机构表示，今年将超配私募投 资基金。其中，公共养老基金和主权财富基金最有可能增加对私募基金的投资。 二、新经济及新退出方式驱动物流板块资产投资交易活跃 受到“新经济”的驱动，过去十年物流资产的交易活跃度大幅提升，2019 年全球 物流资产交易额共计 321 亿美元，是 2009 年交易规模的 321 倍；2022 年黑石集团将以 210 亿欧元出售仓库投资组合 Mileway，是有史以来最大的一笔私募物流资产交易。 中国物流资产投资交易活跃度提升：成交额从 2019 年的 169 亿迅速增长到 2021 年的 591 亿；物流资产成交额占不动产交易总额的比例从 2019 年 5.3%大幅增长至 2021 年的 23.3%。而中国基础设施公募 REITs 的发行，使得物流资产投资有了新的退 出方式，投资者在此类资产的投资上更有信心。 三、中国物流不动产受到私募基金追捧，投资活跃 中国物流不动产在过去十年取得的巨大发展，物流不动产因其较高的投资回报率 一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。近期新发基金总 规模预计超过 559 亿美元，干火药规模巨大。 从物流不动产新增面积建设主体来看，我国物流不动产新增总面积中，由基金和 相关专业投资/咨询机构投资的比例已从 2020 年的 17%增长至 2021 年下半年的 22%， 而 2021 年第四季度该比例则提高至 28%，基金投资特别活跃。 四、活跃于物流不动产的私募基金 物流不动产是一项投资额巨大、需持有较长周期的重资产，且对开发、运营和基 金管理的每一个环节都要求参与者具有雄厚的资金实力、优秀的专业能力和丰富的行 业资源。因此，物流不动产的私募投资投资基金的判断需要把握以下几个重要基本原 则：  资金实力：基金管理规模越大，市场认可度越高；另外，管理规模的大小也是侧 面反映基金投融资能力较强的一个重要指标。  基金投资经验：物流不动产的融投管退都需要基金拥有丰富的投资经验和行业资 源。  资产管理经验：物流不动产的运营管理能力关系到投资收益率的高低。  历史退出业绩：历史净回报率越高，说明基金的投资能力越佳；而基金投资人退 出收益的好坏，会影响基金管理人发行新产品的难易以及基金规模的大小。 1yWsVvZvWjWnMsQtQsOqNpRaQ9R7NnPoOsQoMlOnMoOlOsQsO6MpOtOwMnNwPuOoNtM 物流不动产领域私募基金投资分析——基础设施系列研究之高标仓 正文 随着中国电商崛起对高标准仓储需求的扩大以及新冠疫情带来的影响，物 流行业的发展空间日益增大。对于物流企业，规模化扩张和项目建设需要大量 的资金支持，利用私募基金可扩展其资金渠道，通过基金运作可以实现资本更 好的循环。对于基金投资人，由于仓储物流资产有着较为稳定的收入现金流和 较高的投资回报率，再加上中国首批基础设施证券投资基金（“REITs”）成功发 行，使得物流不动产基金的退出渠道得以拓宽，物流不动产受到基金投资人前 所未有的关注。 此篇报告以活跃在物流不动产领域的私募投资基金为研究对象，旨在阐明 他们在投资、管理、和退出方面的普遍模式。 一、全球私募基金募资总额近万亿美元 1.1 多地区策略型 GP 更受 LP 青睐 2021 年全球私募基金总管理规模（AUM）为 13.32 万亿美元，根据全球私 募投资权威数据平台 Preqin 预测，至 2026 年私募基金 AUM 将达 23.21 万亿美 元，五年全球 PE 资产管理规模总额复合增长率为 11.75%。 图：全球私募基金总管理规模（万亿美元） 资料来源：Preqin Pro，平安银行整理 私募基金按投资类型可分为：私募股权基金、对冲基金、私募债、房地 产、基础设施和自然资源，规模占比分别为 40%、33%、9%、7%、7%、4%。 这六种类型私募基金至 2026 年管理规模可达 11.12、5.44、2.69、1.80、1.87 和 1.02 万亿美元，复合增速为 15.8%、4.2%、17.4%、12.5%、16.0%和 16.6%。 2 房地产 物流不动产领域私募基金投资分析——基础设施系列研究之高标仓 图：全球另类资产私募基金投资类型占比 图：各投资类型的历史回报率及未来 AUM 增速预测 20% 自然资源 4% 15.8% 17.4% 16.0% 16.6% 基础设施 7% 7% 15% 12.5% 私募股权 40% 10% 5% 4.2% 对冲基金 33% 私募债 9% 0% 私募股权 私募债 对冲基金 房地产 基础设施 自然资源 CAGR 资料来源：Preqin Pro，平安银行整理 资料来源：Preqin Pro，平安银行整理 在金融市场的低利率环境下，更多投资者愿意通过投资 PE 基金实现更高收 益，这就降低了杠杆收购的融资成本。随着投资者对配置私募股权需求的强 劲，私募基金管理人正忙于大力募资设立新基金。截至 2022 年 4 月初，市场中 正在募资的私募基金数量再创新高，共计 2650 只；目标募集总额 9660 亿美 元，相当于过去 12 个月全球私募基金募资额的 1.62 倍。 图：私募基金新募资规模近 1 万亿美元创新高 资料来源：Preqin Pro，平安银行整理 2021 年市场交易额和退出额继续飙升，良性循环助力增长，GP 募资总额 再创新高，手握大量干火药；而二级市场高涨也为 GP 成功退出创造了有利条 件。各类私募基金中，投资者对成长基金的需求热度不减，目前市场中的成长 基金数量为 851 只，占比最高，达 33%，其次是并购基金，数量为 768 只，占 比 30%。但由于并购基金的规模更大，正在募资的并购基金目标募资额达 4920 3 物流不动产领域私募基金投资分析——基础设施系列研究之高标仓 亿美元，占整体募资总额比例最高，达到 51%。 图：市场中的私募基金占比：并购基金金额超 50% 资料来源：Preqin Pro，平安银行整理 另外，据 Preqin 预测全球私募市场最重要的三大地区的未来预计增速接 近：北美 AUM 在 2021-2026 年的 CAGR 预计为 15.4%，亚太地区为 15.0%， 欧洲地区为 14.0%；而世界其他地区