2017中国房地产市场白皮书

1年度盘点2研究札记 [ 2017 ]序言2018，相信未来“这个市场充满数字化的故事，千亿变成了小目标，万亿时代说来就来。”2017 年大型房企凭借品牌和规模优势，在市场调整期内龙头地位愈加显著。碧桂园成为首个突破5000 亿的企业，行业发展得比想象中还要迅猛。2004 年百强房企市场占有率只有 14%，2017 年十强房企市场占有率已达到 25%，2018 年将达到 35% ！用一年走过十年的历程，竞争也会十倍加剧！这是个充满数字化故事的市场，万亿时代，说来就来。2004 年合生创展是第一家完成百亿销售目标的房企；2010 年万科提前 6 年实现 1000 亿的销售额目标；2017 年碧桂园只用了 11 个月就创造了 5000亿销售新高度，不止是碧桂园、万科、恒大、融创，还有大批房企在每一个梯队，都在纵马驰骋，一路快奔。更为值得一提的是，那些表现出色的黑马企业。收并购较多的房企阳光城、福晟，区域型和三四线布局的房企如中梁、祥生等未来业绩增长潜力较大。此外，企业内部运营战略机制也将助力业绩增长，阳光城的三全五圆、中梁的项目跟投、蓝光的蓝色共享等。2017 年黑马企业为我们勾勒了他们加速扩张的企图心。可以预见，2018 将更为精彩。还是那句话，纵有疾风起，人生不言弃。2018年，已来！一起开启2018，奋斗2018，谋划更辉煌的未来。易居企业集团 首席执行官3年度盘点序言年度盘点十大事件十大人物十大观点2017 中国房地产市场白皮书政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快行业篇：2017 行业销售冲 16 亿平或 13 万亿元，2018 高位下滑城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆 ,“新一线”地位再强化土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒产品篇：三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度香港篇：内地房企南下高价拿地，进军港岛住、商市场ContentsP6P164研究札记 [ 2017 ]白皮书系列发布《2017 七大城市群房地产市场前景白皮书》《2017 三四线城市棚改货币化安置白皮书》《2017 房地产市场大数据应用白皮书》《2017 房企融资新趋势白皮书》《2017 房企轻资产运作白皮书》《2017 中国物流地产发展白皮书》《2017 中国租赁住宅行业白皮书》专题预告总第 024 期 年度特别版P106P143特别鸣谢中国饭店协会；东方证券竺劲研究团队；克而瑞咨询中心。版权声明本刊物内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本刊中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。出品单位： 总　　编：主　　编：责任编辑： 编　　辑：撰　　稿： 官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话：克而瑞研究中心丁祖昱　　张　燕孟　音　　林 波杨婕 李吉春 李恺艳 凌 曦 陆 笑杨科伟 朱一鸣 房 玲 沈晓玲马千里 洪圣奇 俞倩倩 柏品慧贡显扬 易天宇 朱 伟 刘 敏吴嘉茗 钟诗慧 李 珍 邱 娟马　娟 羊代红 徐建楠 冯 惠李思潼www.cricchina.com/research克而瑞地产研究（cricyjzx）research2@cric.com021-60867824 021-608678632017年总第24期全国企业杂志特等奖中国房企优秀内刊年度盘点十大事件十大人物十大观点0102036研究札记 [ 2017 ]十大事件1、证监会发布定增新规，规范上市房企再融资2 月 17 日，证监会发布了《发行监管问答 关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》，规范上市公司再融资，对于房企融资业务影响较大的主要有两条：一是上市公司申请非公开发行股票的，拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的 20%。二是上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。前次募集资金包括首发、增发、配股、非公开发行股票。但对于发行可转债、优先股和创业板小额快速再融资的，不受此期限限制。2、总理两会报告指出因城施策去库存，加强市场分类调控3 月 5 日，第十二届全国人大代表大会第五次会议召开，李克强总理作《政府工作报告》时指出，2017 年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为；坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。3、北京、上海全面清理整顿“类住宅”商业办公项目3 月 26 日晚间，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告指出，商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于 500 平米。个人购买可售的商办类项目，需名下在京无住房和商办类房产记录的，并且需在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。北京商办整顿开启后上海随后跟进，先是上海住建委官网发布此类项目“停止网签”的公告，之后 5 月 17 日下午，上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；重新审核尚未上市销售的商业办公项目。7年度盘点4、中央决定设立雄安新区，起步区开发面积约 100 平方公里4 月 1 日，中共中央、国务院印发通知决定设立河北雄安新区，先行开发起步区面积约 100 平方公里，中期发展区面积约 200 平方公里，远期控制区面积约 2000 平方公里，这也是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。随后，霸州、文安县相继出台限购、限贷政策，外地居民购房需在购房前 2 年内累计缴纳 12 个月及以上个人所得税或社保，限购 1 套住房且购房首付款比例不低于 50%。本地居民购买第一套房商贷，首付不低于 30%。5、王石退休，万科股权之争尘埃落定6 月 21 日，万科公布的新一届董事会候选人名单中，已经见不到王石的名字；而同时王石通过微信朋友圈宣布，将接力棒交给郁亮。新一届万科董事会进行选举，郁亮正式当选为董事长，而王石是万科的名誉董事长。至此，曾经闹得天下大乱的万科股权之争终于尘埃落定。6、中央点名粤港澳大湾区，打造国际一流湾区7 月 1 日上午 ,《深化粤港澳合作