房地产行业930地产政策点评：政策组合拳释放积极信号，多方面提振市场需求

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2022 年 10 月 9 日 [table_main] 公司深度报告模板 政策组合拳释放积极信号，多方面提振市场需求 ——930 地产政策点评 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 事件：（1）9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于符合条件的城市，在 2022 年底前可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（2）9 月 30 日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（3）9 月 30 日，中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为2.6%和 3.1%。 ⚫ 房贷利率政策力度强于以往，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间限制和范围限制，但政策力度是强于以往的，对行业具有重大意义。70 大中城市中，符合 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的共有 23 个城市，而 70 大中城市之外的三四线城市符合条件的城市数量更多，虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。根据贝壳研究院数据，2022 年 9 月全国首套房平均房贷利率为 4.15%，全国二套房贷平均利率为 4.91%，本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间，降低刚需居民的购房成本。 ⚫ 退个税政策将提升二手房交易热度，行业进入信贷宽松周期。二手房个人所得税通常按成交价的 1%-2%或差额的 20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了2015 年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平（5 年期以上3.1%），叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。在信贷政策组合拳下，居民购房成本进一步下降，购房需求将逐步得到释放。四季度或是支持行业企稳的政策窗口期，目前无论是金融机构还是购房者对国企和民企态度差别依旧存在，在市场改善初期强信用的央国企和少数民企将率先受益。 ⚫ 政策宽松叠加低基数，四季度销售预计走上弱复苏道路。根据我们对地产周期的分析，当房贷利率发生显著变化之后，市场销售变化需要 1-2 个季度的时间。考虑到：房贷利率打开下降空间；3-9月政策宽松且预计四季度政策力度加大；“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，市场信心逐步恢复，四季度销售将走上弱复苏的道路，叠加去年的低基数，四季度销售同比降幅将稳步收窄。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2021/10/102022/1/102022/4/102022/7/10房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_房贷利率下行空间打开，提振市场需求 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态更加积极和明确，后续政策力度和空间值得期待 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，930 自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。 图 1：个人住房公积金贷款利率变化 0.001.002.003.004.005.006.001999-62000-42001-22001-122002-102003-82004-62005-42006-22006-122007-102008-82009-62010-42011-22011-122012-102013-82014-62015-42016-22016-122017-102018-82019-62020-42021-22021-122022-10个人住房公积金贷款利率:5年以上(月)个人住房公积金贷款利率:5年以下(含5年)(月) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 表 1：2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市 6 月 7 月 8 月 城市 同比（上月=100） 环比（上年同月=100） 同比（上月=100） 环比（上年同月=100） 同比（上月=100） 环比（上年同月=100） 天津 99.8 97.6 99.4 96.5 99.6 95.8 石家庄 99.8 96.9 99.7 96.4 99.5 96.3 大连 99.7 98.5 99.9 97.8 99.8 97.0 哈尔滨 99.4 93.2 99.8 93.0 99.5 92.8 武汉 99.6 97.1 99.8 96.3 98.7 94.7 贵阳 99.8 98.7 99.7 97.9 99.9 97.8 昆明 99.8 97.1 99.5 97.2 99.6 97.2 兰州 99.5 96.7 99.4 95.8 99.0 95.0 秦皇岛 99.0 94.0 99.4 93.6 99.5 93.6 包头 99.6 96.3 99.9 96.0 99.4 95.3 温州 99.4 98.7 99.3 97.5 99.6 96.9 安庆 99.6 97.3 99.0 96.4 99.6 96.0 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 泉州 99.4 98.1 99.5 97.0 99.0 95.8 济宁 99.6 98.6 99.7 97.6 99.2 96.8 宜昌 98.5 97.0 99.6