房地产行业简评报告：房贷利率下调力度大，市场底已逐步显现

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业简评报告 房贷利率下调力度大，市场底已逐步显现 事件： 9 月 29 日，央行公告对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 简评 年内第五次下调房贷利率且力度超前。央行公告对于 2022 年 6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022 年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这是本年度继 3 次调降 LPR 及 5 月下调首套房贷利率下限后，第五次下调房贷利率，且本次规定允许符合条件的城市取消首套房房贷利率下限限制，政策力度相较以往更大，同时设置房价同环比均需下跌的条件，调控趋于精准，但是本次没有对二套房贷款利率下限进行下调，改善型需求未完全打开。 预计符合条件的城市销售占比在 50%~60%区间，本次利率调降有助于进一步激发市场活力。根据我们的测算，符合条件的城市2021 年商品住宅销售额约在 8~10 万亿，占比 50%~60%，本次利率调降覆盖面较广，城市政府可根据当地房地产形势变化对利率下限进行自主调控，更具灵活性，可以做到对症下药，有助于进一步激发市场活力，预计四季度房地产销售将有明显起色。 9 月重点城市首套房贷利率已降至 4.15%，符合条件的城市首套房贷利率有望降至历史最低水平。根据贝壳研究院的统计，103个重点城市 9 月首套房贷利率为 4.15%，较上月下降 17 个基点，较此前的房贷利率下限高 5 个基点。本次下限继续下调后，符合条件的城市首套房贷利率有望降至 4%以下，达到历史最低水平。 投资建议：我们认为，房地产政策趋势向好不变，当前市场底已逐步显现，销售有望逐步复苏，在此过程中，我们看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。推荐 A 股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科 A；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 09 月 30 日 市场表现 相关研究报告 -18%-8%2%12%22%2021/9/292021/10/292021/11/292021/12/292022/1/292022/2/282022/3/312022/4/302022/5/312022/6/302022/7/312022/8/31房地产上证指数房地产 仅供内部参考，请勿外传 1 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。 风险提示：疫情反复，政策出台不及预期，房地产销售持续下行。 图表1： 重点城市房贷利率统计（9 月 25 日） 能级 城市 首套 二套 利率 加点 （BPs） 变动 （BPs） 利率 加点 （BPs） 变动 （BPs） 一线 北京 4.85% 55 0 5.35% 105 0 上海 4.65% 35 0 5.35% 105 0 深圳 4.60% 30 0 4.90% 60 0 广州 4.30% 0 0 4.90% 60 0 二线 杭州 4.30% 0 0 4.90% 60 -5 合肥 4.10% -20 0 4.90% 60 0 宁波 4.10% -20 0 4.90% 60 0 南京 4.10% -20 0 4.90% 60 0 武汉 4.10% -20 0 4.90% 60 0 西安 4.35% 5 -10 5.15% 85 0 厦门 4.10% -20 -30 5.10% 80 0 天津 4.10% -20 0 4.90% 60 0 福州 4.10% -20 0 4.90% 60 0 重庆 4.10% -20 0 4.90% 60 0 沈阳 4.10% -20 0 4.90% 60 0 三线 无锡 4.10% -20 0 4.90% 60 0 佛山 4.10% -20 0 4.90% 60 0 东莞 4.10% -20 0 4.90% 60 0 资料来源：各地中介机构及销售案场，中信建投 注：变动是指 9 月 25 日相较 8 月 22 日调研的利率变动 图表2： 70 大中城市中有 23 个符合条件 城市 当月同比 当月环比 2022-6 2022-7 2022-8 2022-6 2022-7 2022-8 北京 5.80 5.50 5.80 0.80 0.50 0.40 天津 -2.40 -3.50 -4.20 -0.20 -0.60 -0.40 石家庄 -3.10 -3.60 -3.70 -0.20 -0.30 -0.50 太原 -4.00 -4.30 -4.50 0.10 -0.40 -0.50 呼和浩特 -2.30 -2.00 -3.20 -0.40 0.30 -1.00 沈阳 -2.40 -3.20 -4.20 0.10 -0.40 -0.80 大连 -1.50 -2.20 -3.00 -0.30 -0.10 -0.20 长春 -0.70 -1.20 -1.30 -0.70 -0.30 0.20 仅供内部参考，请勿外传 2 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 哈尔滨 -6.80 -7.00 -7.20 -0.60 -0.20 -0.50 上海 3.40 3.50 3.70 0.50 0.50 0.60 南京 0.60 0.60 0.90 0.40 0.30 0.40 杭州 6.30 6.60 6.50 1.00 0.70 0.40 宁波 0.80 0.30 0.30 0.10 -0.20 0.30 合肥 -0.30 0.30 0.40 0.50 0.70 0.30 福州 -0.40 -0.30 -1.00 0.30 0.40 -0.50 厦门 -0.60 -1.40 -2.40 0.50 -0.40 -0.60 南昌 0.30 0.90 0.80 -0.60 0.80 0.10 济南 1.70 1.40 1.00 0.30 0.40 0.20 青岛 1.90 0.80 0.30 0.60 -0.20 0.30 郑州 -3.40 -3.60 -3.80 -0.20 0.30 -0.40 武汉 -2.90 -3.70 -5.30 -0.40 -0.20 -1.30 长沙 3.90 3.20 3.00 0.40 0.10 0.30 广州 0.30 0.40 0.30 0.30 0.30 -0.20 深圳 3.60 3.00 1.60 0.