绿城中国(03900.HK)有钱有地有人，安全稳健起跑

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价： 20.00 港元 现价：15.58 港元 预期升幅： 28% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2022.9.9 收盘价（港元） 15.58 总股本（亿股） 25.19 总市值（亿港元） 392 净资产（亿元） 16.58 总资产（亿元） 5280.33 每股净资产（元） 356.17 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《业绩稳健增长，拿地聚焦核心城市》20220829 《投资稳中求稳，销售环比高增》20220707 《业绩表现超预期，融资优势凸显》20220325 《调结构稳增长，重塑品质标杆》20220303 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190521010001 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：严宁馨、孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 03900 .HK ＃dyCompany＃ 绿城中国 港股通（沪、深） ＃title＃ 有钱有地有人，安全稳健起跑 ＃createTime1＃ 2022 年 9 月 10 日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(亿元) 1,002 1,342 1,589 1,803 同比增长(%) 52.4 33.9 18.3 13.5 归母核心净利润(亿元) 45.5 58.3 71.1 84.9 同比增长(%) 70.5 28.0 22.1 19.4 毛利率(%) 18.1 17.3 17.6 18.1 归母核心净利率(%) 4.5 4.3 4.5 4.7 净资产收益率(%) 13.6 15.8 17.1 17.9 每股盈利(元) 1.31 2.32 2.83 3.38 每股股息(元) 0.46 0.61 0.71 0.85 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 维持“买入”评级，目标价 20.00 港元：公司目前“有钱有地有人”，融资渠道畅通且融资成本创新低，拿地聚焦核心城市且盈利能力提高，管理层激励充足，我们预计下半年将继续保持优于行业的销售去化表现。截至 2022H1，公司权益已售未结转金额1674 亿元，我们认为 2022、2023 年将是公司确认结转收入的高峰期，利润有望保持双位数增长。我们预计公司 2022/2023 年营业收入为 1342/1589 亿元，同比增长33.9%/18.3%；归母核心净利润为 58/71 亿元，同比增长 28.0%/22.1%。维持“买入”评级，目标价为 20.00 港元，对应 2022/2023 年 PE 为 8/6 倍 PE，截至 9 月 9 日收盘价对应近 12 个月股息收益率为 3.4%。 ⚫ 1-8 月累计合约销售金额同比降幅收窄：2022 年 1-8 月公司累计合约销售金额为 1698亿元，同比下降约 25%，降幅收窄，对应全年销售目标 3100 亿元的完成度为 55%；其中 1-8 月自投项目累计合约销售金额为 1267 亿元，同比下降约 27%。 ⚫ 聚焦核心城市，提升拿地权益比例和销售转化速度：2022H1，公司新增土储 313 万方，对应货值 731 亿，其中一二线新增货值占比 90%，北京和杭州两座核心城市货值分别占比 24%和 54%；新增项目权益比例提升至 76%，有望强化长期归母利润；新拓销售转化率同比提升 23 个百分点至 60%，公司上半年所获北京、杭州的优质土储，将于下半年开盘，为公司下半年的销售表现提供有力支撑。 ⚫ 融资成本创新低，债务结构优化：截至 2022H1，公司平均融资成本 4.5%，较 2021年末下降 0.1 个百分点；1 年内到期借款占总借贷的 19.5%，较 2021 年末下降 5.6 个百分点，债务结构进一步优化。 ⚫ 偿还永续债增厚利润：2022H1 公司归还永续债 82.5 亿元，永续债余额仅 25.1 亿元，预计将于 2023 年全部清零。随着永续债的偿还，公司归母核心净利润受永续债息的影响减弱，2022H1，公司永续债息为 1.3 亿元，同比下降 79.3%。 ⚫ 新湖中宝减持已到尾声，对股价影响趋弱：新湖中宝 2020 年以 9.5 港元/股获绿城中国 3.23 亿股，对应 2020 年持股比例为 12.95%，成为绿城中国战略股东。2021 下半年以来，新湖中宝在二级公开市场多次减持，这也是压制公司股价表现的重要因素。截至 2022 年 8 月 26 日，新湖中宝持股比例减至 4.76%。我们认为随着新湖中宝持股比例的下降，减持动作对绿城中国股价表现的影响也会趋弱。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 1-8 月累计合约销售金额同比降幅收窄：2022 年 1-8 月公司累计合约销售金额为1698 亿元，同比下降约 25%，降幅收窄，对应全年销售目标 3100 亿元的完成度为 55%；其中 1-8 月自投项目累计合约销售金额为 1267 亿元，同比下降约 27%。 图 1、公司累计合约销售金额 图 2、2022 年 1~8 月单月及累计销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 3、公司合约销售均价 图 4、公司合约销售目标完成度 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 5、公司累计自投项目合约销售金额 图 6、2022 年 1~8 月单月及累计自投项目销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 聚焦核心城市，提升拿地权益比例和销售转化速度：2022H1，公司新增土储 313万方，对应货值 731 亿，其中一二线新增货值占比 90%，北京和杭州两座核心城仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 市货值分别占比 24%和 54%；新