房地产行业2022年7月报：“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复-招商银行-22

|研究院•零售信贷部[Table_Yemei0]行内偕作·月度报告2022 年 08 月 24 日[Table_Title1]房地产 2022 年 7 月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复[Table_summary1]■政策调控思路有所变化，“保交楼”上升中央层级，中债增定向增信民企。中央层面 7 月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。销售端，因城施策政策力度较此前进一步加强，核心城市政策再度升级。此外，按揭贷款利率也随 5 年期 LPR 下降进一步下调。房企端，政策已从市场化纾困为主转向直接向民企增信。近期，中债信用增信拟以增信方式支持民营企业发债，碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城和远洋为 6 家试点企业，显示监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强。■成交市场 7 月再次走弱，需求端艰难磨底，市场信心亟待拯救。7 月销售再次大幅下滑，景气度修复进程持续波折。商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-28.9%、-23.1%，跌幅较 6 月分别扩大 10.6、0.9 个百分点。在去年 7 月基数已经下行的情况下，同比跌幅仍然扩大，意味着市场行情依然严峻，景气情况不容乐观。展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期，节奏上市场冷淡行情一时内恐难以有效改善。主要原因是行业目前面临现有政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端一方面由于对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，另一方面对期房交付的担忧仍然较高，导致观望情绪依然较重。房价方面，7 月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高。■受低基数及二批次供地节奏不同影响，7 月土地延续 6 月边际改善态势，但市场热度仍然较低。7 月全国商住用地成交面积单月同比增速为-23.4%，跌幅较 6月收窄 11 个百分点。土地出让金单月同比增速为 21.1%，自 2021 年 6 月以来首次由负转正。不过，总体看土地市场热度仍然较低。从累计数据来看，1-7 月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-41.8%、-44.8%，累计成交跌幅仍然较大。从溢价率指标来看，7 月全国土地平均溢价率小幅下滑至 3.4%，维持自去年下半年以来的较低水平，显示房企拿地意愿仍然不足。■投资增速表现疲弱，后续改善程度有限。7 月新开工继续大幅下滑，单月同比增速为-45.4%。竣工微幅修复但仍较为疲弱，单月同比跌幅较 6 月收窄 5 个百分点至-36.0%。房地产开发投资额 7 月单月跌幅扩大 3 个百分点，同比增速为-12.3%，1-7 月累计同比增速跌幅下探至-6.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资为-4.5%的预期增速不变。下半年地产投资可能呈现“开工持续低迷、竣工微幅修复”的分化特征，今年内或将难以见到开发投资趋势性反转。[Table_Author1]杨侦誉行业研究员：0755-82947832：sunyzy@cmbchina.com邱国锋信贷政策制度岗：0755-83638202：qiuguofeng @cmbchina.com相关研究报告《房地产 2022 年 6 月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转》2022.07.25《房地产 2022 年 5 月报——疫情影响渐入尾声，基本面处于筑底阶段》2022.06.28《房地产 2022 年 4 月报——改善政策持续加码，销售、投资压力不减》2022.05.23感谢实习生郭瑾对本文的贡献 |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告1/2目 录1．政策环境：需求端宽松政策再度升级，供给端保交楼同时纾困解压 ......................................11.1 总体基调：政治局会议将“稳定房地产市场”放在首位，“保交楼”政策上升中央层级 .................11.2 销售端政策： 因城施策放松持续演绎，利率端政策再升级 ..........................................21.2.1 按揭贷款：新增居民中长期贷款再次大幅放缓，5 年期 LPR 下调 15BP............................21.2.2 地方因城施策：政策力度有所加强，核心城市政策再度升级 ...................................41.3 房企端政策：房企面临资金难以解决困境，政策定向增信民企 .......................................52.成交市场：7 月市场再次走弱，需求端艰难磨底 ........................................................62.1 销售：低基数情况下 7 月销售再度大幅下探，市场景气情况不容乐观..................................62.2 房价：7 月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高..............................83．土地市场：基数下滑叠加二批次供地推动市场边际改善，总体看热度依然较低 ...........................104．开发投资：投资增速表现疲弱，后续改善程度有限 ...................................................114.1 新开工、竣工：延续深度下探，短期内压力不减...................................................114.2 开发投资额：7 月进一步下挫，累计同比跌幅扩大至-6.4%..........................................12oPnOpPnNnPnOwOsOmPvNqRbR8Q9PmOrRpNmOeRqQwOkPpNuMbRrQsPwMoMsQMYnQpR |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告2/2图目录图 1：本轮放松政策以来中央层面对房地产表述梳理............................................................................................................................2图 2：新增居民中长期贷款及同比增速 .........................................................................................................................................................3图 3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期 LPR....................................