新城悦服务(01755.HK)核心业绩符合预期，独立经营能力提升

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理行业 ＃investSuggestion＃ 买入 （ 维持 ） 目标价：8.00 港元 现价： 6.50 港元 预期升幅： 23% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2022.09.02 收盘价（港元） 6.50 总股本（亿股） 8.71 总市值（亿港元） 57 净资产（亿元） 23.69 总资产（亿元） 55.90 每股净资产（元） 3.18 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《核心业务稳健增长，项目结构持续优化》20220329 《完善非居业态布局，毛利率稳定向上》20210823 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：严宁馨、孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 01755 .HK ＃dyCompany＃ 新城悦服务 港股通（深） ＃title＃ 核心业绩符合预期，独立经营能力提升 ＃createTime1＃ 2022 年 9 月 3 日 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 4,351 5,498 6,982 8,475 同比增长(%) 51.8 26.4 27.0 21.4 核心归母净利润(百万元) 676 748 904 1,028 同比增长(%) 55.4 10.7 20.8 13.8 毛利率(%) 30.8 28.6 27.6 26.0 核心归母净利润率(%) 15.5 13.6 12.9 12.1 净资产收益率(%) 29.5 24.1 29.9 27.8 每股收益(元) 0.62 0.69 1.04 1.18 每股股息(元) 0.16 0.21 0.31 0.35 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 维持“买入”评级，目标价下调至 8 港元：我们认为随着第三方拓展提升、非周期型社区增值业务的高速增长，公司业务发展独立性持续提高，业务结构也持续优化，但短期内受新城控股基本面承压和美元债投资损失的持续影响，2022 年公司业绩将有一定压力。我们调整盈利预测，预计公司 2022/2023年营业收入分别为 55.0/69.8 亿元，分别同比增长 26.4%/27.0%，核心归母净利润分别为 7.5/9.0 亿元，分别同比增长 10.7%和 20.8%。维持“买入”评级，基于盈利预测下调，目标价从 13 港元下调至 8 港元，对应 2022/2023 年 PE分别为 10/7 倍。 ⚫ 美元债投资导致非经营性损失，核心归母净利润表现符合预期：2022H1，公司实现营业收入 24.7 亿元，同比增长 31.4%；归母净利润 2.3 亿元，同比下降 21.2%，主要因 2022 上半年美元债市场波动持续，公司投资的房地产类美元债价格继续受到影响，导致美元债减值损失约 1.5 亿元；核心归母净利润 3.6 亿元，同比增长 30.1%，核心净利润表现符合预期。 ⚫ 业务结构变化导致综合毛利率略降：2022H1，公司实现综合毛利率 29.0%，同比下降 1.6 个百分点，主要因物业管理服务和社区增值服务业务结构变化；其中物业管理服务毛利率同比下降 2.4 个百分点至 28.5%，主要因非住业态在管面积占比提升且疫情导致服务成本上升；社区增值服务毛利率同比下降10.1 个百分点至 35.1%，主要因低毛利率团餐服务收入占比提升。 ⚫ 项目结构优化，第三方占比提升：截至 2022H1，公司在管面积和合约面积分别为 1.72 和 2.97 亿平米，分别较 2021 年末增长 12.2%和 6.5%，受新城控股暂停拿地影响，上半年公司合约面积增长放缓。截至 2022H1，公司第三方在管面积占比 50.9%，较 2021 年末增加 3.4 个百分点；非住宅在管面积占比 24.2%，较 2021 年末增加 5.3 个百分点，整体独立经营能力以及综合性服务能力不断完善。 ⚫ 持续深化“大社区+大后勤”战略，非周期型业务保持高速增长：2022H1，公司实现社区增值服务收入 6.2 亿元，同比增长 113.2%；其中非周期型团餐业务、社区零售及便民服务、设施管理服务分别同比增长 253%、116%和 87%至 1.4、1.2 和 1.1 亿元。 风险提示：业务扩张不及预期；服务满意度降低；收缴率不及预期；社区增值业务拓展不及预期。 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 图 1、公司营业收入 图 2、公司核心归母净利润 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 3、公司在管面积和合约面积 图 4、2022H1 公司合约面积结构 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 5、公司在手现金 图 6、2022H1 公司贸易应收款构成 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 附表 资产负债表 单位:百万元人民币 利润表 单位:百万元人民币 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 4336 5804 7265 8644 营业收入 4351 5498 6982 8475 合约资产 289 140 133 133 营业成本 3009 3923 5054 6272 按公允价值计量且变动 计入损益的金融资产 245 245 245 245 毛利润 1342 1575 1928 2203 贸易应收款项 623 779 970 1177 销售费用 34 44 56 68 预付款项、按金及其他 应收款项 594 594 594 594 管理费用 424 495 607 720 现金