仓储物流稳健发展，地产销售短期承压

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2022 年 09 月 01 日 证 券研究报告•2022 年 中报点评 持有 （ 下调） 当前价： 3.88 元 南山控股（002314） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 仓储物流稳健发展，地产销售短期承压 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 27.08 流通 A 股(亿股) 13.38 52 周内股价区间(元) 2.72-6.38 总市值(亿元) 105.06 总资产(亿元) 703.16 每股净资产(元) 3.76 相 关研究 [Table_Report] 1. 南山控股（002314）：仓储物流持续拓展，地产销售逆势增长 (2022-05-08) 2. 南山控股（002314）：高端仓储物流标杆，布局光伏开启新增长 (2022-02-18) [Table_Summary]  业绩点评：2022 年上半年公司实现收入 21.7 亿元，同比-47.1%；实现归母净利润-1.3 亿元，同比-133.3%，毛利率提升 9.2pp 至 28.27%。业绩下滑主要由于本期房地产开发项目结算面积大幅减少所致，2022H1 地产业务营收 21.0 亿元，同比下降 92.4%，占总营收比重降低 58.96pp 至 9.67%。  深化核心城市布局，土储量足质优。2022H1 实现全口径销售金额 53.3 亿元，同比下降 20.8%，权益销售金额 26.5亿元，同比-52.5%。报告期内公司在上海、成都各获取 1宗优质土储，新增拿地金额 20.9亿元，新增总规划计容建筑面积13.5 万平米。截至报告期末公司总土储占地面积 120.9 万平方米，总建筑面积255.1 万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为32%、41%、26%、6%。  仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022H1 宝湾物流实现营业收入8.0 亿元，同比+17.5%，经营净现金流 7.7 亿元，同比+66.1%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；仓库平均使用率同比下降 6.0pp 至 87.1%。截至报告期末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理 75 个智慧物流园区，在建工程共计 10 个，预计全年将有 6 个项目竣工，新增竣工面积约 60 万平方，物流网络不断完善，规模效益日益提升。  产城综合开发业务增长强劲，有望成为新的业绩支撑。2022H1 产城综合开发业务营收 1.8 亿元，同比增长 871.2%，占营收比重提升 7.9pp 至 8.4%，业绩进入高速增长期。报告期内新获取土地 19.9万平米，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园 2 个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。  财务健康，融资成本进一步降低。公司资金充足，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度 5亿元，发行利率 3.4%，较同期主体评级 AA+国央企三年期债券的评级价格下浮 0.45pp，融资成本进一步降低。南山地产“三道红线”均维持“绿档”行列，负债结构及资金来源相对稳定。  盈利预测与投资建议。预计公司 2022-2024年归母净利润复合增速为 3.6%，考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，给予“持有”评级。  风险提示：竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 11180.20 10466.51 13112.57 14453.96 增长率 -0.46% -6.38% 25.28% 10.23% 归属母公司净利润（百万元） 975.97 1263.02 994.26 1085.89 增长率 -24.97% 29.41% -21.28% 9.22% 每股收益 EPS（元） 0.36 0.47 0.37 0.40 净资产收益率 ROE 5.32% 6.66% 5.06% 5.30% PE 10.8 8.3 10.6 9.7 PB 0.60 0.56 0.55 0.52 数据来源：Wind，西南证券 -22%2%27%51%76%101%21/921/1122/122/322/522/722/9南山控股 沪深300 44599 南 山控股（002314） 2022 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：公司房地产业务 2022-2024 年结算销售金额增速分别为-30%/40%/8%，毛利率分别为 11%/12%/12%。 假设 2：公司物流仓储业务 2022-2024 年租金收入增速分别为 30%/10%/8%，毛利率为15%。 假设 3：公司产城综合开发业务 2022-2024 年收入增速分别为 20%/18%/15%，毛利率分别为 49%/50%/50%。 假设 4：公司制造业务 2022-2024 年收入增速分别为 25%/20%/15%，毛利率为 15%。 假设 5：公司其他业务 2022-2024 年收入增速分别为-10%/10%/10%，毛利率为 50%。 基于以上假设，我们预测公司 2022-2024 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2021A 2022E 2023E 2024E 合计 营业收入 11180 10467 13113 14454 增速 -0.5% -6.4% 25.3% 10.2% 毛利率 21.0% 20.5% 20.4% 20.7% 房地产 收入 6163 4314 6040 6523 增速 -29.6% -30.0% 40.0% 8.0% 毛利率 14.1% 11.0% 12.0% 12.0% 产城综合开发 收入 1836 2387 2625 2835 增速 4998.0% 30.0% 10.0% 8.0% 毛利率 14.8% 15.0% 15.0% 15.0% 仓储物流 收入 1538 1846 2178 2505 增速 29.3% 20.0% 18.0% 15.0% 毛利率 51.6% 49.0% 50.0% 50.0% 制造业务 收入 1260 1575 1890 2174 增速 20.0% 25.0% 20.0% 15.0% 毛利率 15.7% 15.0% 15.0% 15.0% 其他 收入 383 345 379 417 增速 91.3% -10.0% 10.0% 10.0% 毛利率