万科A(000002)2022半年报点评：业绩正增长，多元业务快速发展

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公 司 研 究 公司点评 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产开发 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃marketData＃ 市场数据 市场数据日期 2022-08-31 收盘价（元） 16.63 总股本（百万股） 11631 流通股本（百万股） 9717 总市值（百万元） 193419 流通市值（百万元） 161600 净资产（百万元） 234235 总资产（百万元） 1879202 每股净资产（元） 20.15 来源：WIND,兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 《万科 2022 年一季度报点评：业绩回升，龙头地位稳固，后服务市场业务发展完善》2022-04-29 《万科 2021 年报点评：业绩有所下滑后服务市场业务高速发展》2022-03-31 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 联系人： 宋词 songci@xyzq.com.cn 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 452798 489791 529807 556510 同比增长 8.0% 8.2% 8.2% 5.0% 归母净利润(百万元) 22524 24188 26663 27800 同比增长 -45.7% 7.4% 10.2% 4.3% 毛利率 21.8% 23.3% 23.3% 23.6% 净利率 8.4% 8.2% 8.8% 9.1% 净资产收益率 9.5% 9.8% 10.2% 10.0% 每股收益(元) 1.94 2.08 2.29 2.39 每股经营现金流(元) 0.35 0.41 5.62 5.74 来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃ 事件：8 月 31 日，万科发布 2022 年半年度报告。 2022 年上半年，公司实现营业收入2069.16 亿元，同比+23.82%；实现归母净利润 122.23 亿元，同比+10.64%；实现基本每股收益为 1.05 元，同比+10.57%。1-6 月公司销售规模 2152.9 亿元，同比-39.3%。 点评： 业绩正增长，受益于结转收入增加。2022 年上半年，公司实现营业收入 2069.16 亿元，同比+23.82%；实现归母净利润 122.23 亿元，同比+10.64%。结算收入、面积保持增长。上半年实现地产开发业务结算面积 1310.2 万平方米，同比增长 17.5%，实现结算收入 1788.8 亿元，同比增长 23.9%；毛利率水平下滑，2022 年上半年，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为 20.85%，较 2021 年同期下降 2.2 个百分点 销售随市场热度下滑，拿地聚焦一二线城市。2022 年上半年，公司实现合同销售金额 2152.9 亿元，同比-39.3%；销售面积 1290.7 万平方米，同比-41.1%。上半年公司拿地坚持量入为出，上半年公司获取新项目 19 个，总规划建面 307.8 万平方米，对应全口径拿地金额 386.8亿元；拿地金额/销售金额 18.0%；拿地均价/销售均价 75%。投资聚焦优质地块，一二线城市拿地金额占比为 95.6%。 三道红线达标，财务结构稳健。截至 2022 年 6 月 30 日，公司现金短债比为 1.5，净负债率为 35.5%，剔除预收账款的资产负债率为 68.4%。短期负债占比为 22.4%；标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。 多元化业务快速发展。1）物业：物管营收快速增长。2022 上半年物业服务营收 121.9 亿元，同比增长 42.2%，毛利率 14.8%，同比-2.7 pct。2）物流：万纬物流营收、规模快速增长。上半年万纬物流营收 18.6 亿元，同比+39.1%，累计管理 126 个高标库、42 个冷链园区，可租赁建筑面积 1164 万平方米。3）商业：累计开业 1194.8 万方，上半年营收 40.1 亿元，同比+10.4%。4）租赁住宅：上半年营收 14.8 亿元，同比+12.3%。 投资建议：万科业绩正增长，销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。因公司 H 股“以股代息”带来股本变化，我们调整公司 2022-2023年的 EPS 为 2.08、2.29 元，以 2022 年 8 月 31 日收盘价计算，对应的 PE 为 8.0 倍和 7.3 倍。 风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。 ＃dyCompany＃ 万科 A ＃ dyStockcode＃ 000002 ＃title＃ 万科 2022 半年报点评： 业绩正增长，多元业务快速发展 ＃createTime1＃ 2022 年 9 月 1 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 公司点评报告(带市场行情) 报告正文 事件 8 月 31 日，万科发布 2022 年半年度报告。2022 年上半年，公司实现营业收入2069.16 亿元，同比增长 23.82%；实现归母净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%；实现基本每股收益为 1.05 元，同比增长 10.57%；实现加权平均净资产收益率 5.06%，同比上升 0.27 个百分点。 点评 1.业绩正增长，受益于结转收入增加 业绩正增长。8 月 31 日，万科发布 2022 年半年度报告。 2022 年上半年，公司实现营业收入 2069.16 亿元，同比增长 23.82%；实现归母净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%；实现基本每股收益为 1.05 元，同比增长 10.57%；实现加权平均净资产收益率 5.06%，同比上升 0.27 个百分点。 业绩增长主要受益于结算收入、面积增长。2022 年上半年实现房地产开发业务结算面积 1310.2 万平方米，同比增长 17.5%，实现结算收入 1788.8 亿元，同比增长23.9%；实现结算均价为 13652.9 元/平方米，同比增长 5.5%。已售未结算资源减少。截至 2022 年 6 月 30 日，有 4326.8 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 6672.7 亿元，较 2021 年末分别下降 7.4%和 6.1%。毛利率水平下滑。2022 年上半年，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前