龙湖集团(0960.HK)民企信用标杆，业绩稳中有进

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 龙湖集团 (960 HK) 港股通 民企信用标杆，业绩稳中有进 华泰研究 中报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 40.02 2022 年 8 月 29 日│中国香港 房地产开发 1H22：业绩彰显韧性；维持“买入” 公司于 8 月 26 日发布中报业绩：1H22 营收同比+56%至 948 亿元，核心归母净利润同比+6%至 66 亿元，毛利率同比-6.4pct 至 21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司 2022-2024E EPS 至 4.38/4.69/5.18元（前值：4.38/4.89/5.70）。可比公司 2022EPE 均值为 6.6 倍（Wind 一致预期），考虑公司财务表现优秀，短期无公开市场偿债压力，且经营性业务持续贡献稳定现金流，我们认为公司合理 2022EPE 为 8 倍，调整目标价至40.02 港币（前值：53.76 港币），维持“买入”评级。 销售有所调整，拿地谨慎应对市场波动 1H22 公司实现销售金额 858 亿元，同比-40%，下降幅度与行业持平，其中高能级城市销售占比达 97%，33 个城市市占率进入 Top10（1H21:28 个）。新增权益建筑面积 134 万平，权益地价 131 亿元，同比-66%，拿地强度为23%，同比-25pct。截至 1H22 末，公司总土地储备约 6767 万平，其中高能级城市占比为 85%，土储单方土地成本/销售单价为 31%。我们认为，公司土储充足且以高能级城市为主，下半年推货计划超过 3100 亿，其中“新盘加老盘新推”项目占比达 59%，有望助力公司销售端修复。 经营性业务稳步向前，减轻房开业务下行影响 1H22，公司经营性业务合并抵消后营收同比+26%至 110 亿元：1）商业投资收入同比+26%至 46.5 亿元，已开业 65 座商场，整体出租率达 96%，实现销售金额 216 亿元，同比-3%，整体回报率 6.5%，同比持平；2）空间服务营收约 63 亿元，在管面积达 2.8 亿平，综合毛利率 29%。7 月 7 日，龙湖智创生活（未上市）向港交所递交招股说明书，拟申请主板上市；3）租赁住房营收同比+11%至 11.8 亿元，期末出租率为 93.3%，同比-0.8pct，根据克而瑞的排名，已开业房源规模为行业 Top2。 发行首单民企全额担保中票，短期无偿债压力 1H22 末，公司“三条红线”指标稳居绿档水平，其中净负债率为 55%，较年初提升 8pct，剔除预收款后资产负债率为 68%，非受限现金短债比为 3.09倍。截至 1H22 末，公司有息负债总额为 2124 亿元，其中短债占比仅为10.1%，公司于今年年底前已无到期兑付的公开市场债务，短期无偿债压力。1H22，公司成功发行境内债券 33 亿元，且 8 月 25 日公司成功发行中期票据 15 亿元，由中债信用增进公司提供全额担保。此外，公司 1H22 平均借贷成本同比-0.22pct 至 3.99%，处于行业低位，平均账期为 6.28 年。 风险提示：1）疫情影响业务开展；2)行业下行削弱公司融资能力；3)销售增速和非开发业务发展不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 点击查阅华泰证券研究团队介绍和观点 基本数据 目标价 (港币) 40.02 收盘价 (港币 截至 8 月 29 日) 25.95 市值 (港币百万) 162,997 6 个月平均日成交额 (港币百万) 331.87 52 周价格范围 (港币) 19.98-47.75 BVPS (人民币) 20.36 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 184,547 223,375 254,964 270,214 281,880 +/-% 22.20 21.04 14.14 5.98 4.32 归属母公司净利润 (人民币百万) 20,002 23,854 26,630 28,512 31,459 +/-% 9.08 19.26 11.64 7.07 10.34 EPS (人民币，最新摊薄) 3.30 3.93 4.38 4.69 5.18 ROE (%) 19.77 20.45 20.01 19.04 18.75 PE (倍) 7.06 5.93 5.32 4.96 4.50 PB (倍) 1.30 1.13 1.00 0.89 0.80 EV EBITDA (倍) 11.50 12.20 11.13 10.12 9.41 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (15)(8)(1)7142027334046Aug-21Dec-21Apr-22Aug-22(%)(港币)龙湖集团相对恒生指数仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 龙湖集团 (960 HK) 图表1： 公司营业收入和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表5： 可比估值表 市值 收盘价 EPS (元) PE (倍) 公司代码 公司简称 (亿元) （交易货币） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 1109 HK 华润置地 1,994 31.95 4.54 4.78 5.29 5.96 6.12 5.81 5.26 4.66 600383 CH 金地集团 516 11.43 2.08 2.19 2.37 2.54 4.78 4.53 4.20 3.91 001979 CH 招商蛇口 1,124 14.53 1.31 1.41 1.54 1.69 9.65 8.97 8.22 7.47 002244 CH 滨江集团 292 9.39 0.97 1.16 1.37 1.59 8.42 7.03 5.96 5.15 平均 7.27 6.59 5.92 5.31 注：盈利预测来