穆迪+中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐

CORPORATESSECTOR IN-DEPTH2 August 2022目录6月份月份全国销售额降幅继续缩窄2房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐，但更多政策支持措施有望出台57月份境外发债依然低迷，但境内发债增加62022年6月流动性压力指标达到58.5%的记录高点72022年6月29日至7月26日之间的评级行动8附录I10附录II11附录III15穆迪相关研究17分析师联系人许有为+852.3758.1307分析师alfred.hui@moodys.com曾启贤+852.3758.1304高级副总裁kaiyin.tsang@moodys.com梁镇邦+852.3758.1521副董事总经理franco.leung@moodys.com刘长浩+852.3758.1377董事总经理 - 企业融资gary.lau@moodys.com客户服务Americas1-212-553-1653Asia Pacific852-3551-3077Japan81-3-5408-4100EMEA44-20-7772-5454中国房地产业中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐»6月份全国销售额降幅缩窄，但购房者信心下降可能会导致销售回升步伐放缓。由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，低于5月份41.7%的同比降幅。但是，近期关于部分购房者对停工楼盘断供的报道出现之后，购房者将会保持谨慎态度。我们预计监管机构会出台支持措施来控制项目竣工风险。不过，房地产需求的复苏步伐将在很大程度上取决于未来的政策措施及其对购房者信心的相关影响。»由于银行和投资者依然具有选择性，因此多家开发商的融资环境仍将紧张。银行可能会针对新的住房抵押贷款制定更高的风控标准，并收紧对房地产预售资金的控制以管控项目竣工风险，这将削弱开发商的资金灵活性。银行很有可能会继续青睐规模较大、财务健康的开发商。»境外债券市场受限导致开发商的再融资风险居高不下。2022年前7个月 (截至7月25日)，受评开发商发行了约合149亿美元的境内债券和27亿美元的境外债券，2021年同期两个市场的发行额分别为186亿美元和241亿美元。未来12个月将有约合277亿美元的境内债券和342亿美元的境外债券到期或可回售。»2022年6月流动性压力指标达到58.5%的记录高点。我们对受评高收益中国开发商的亚洲流动性压力子指标继续攀升，从5月的53.7%升至6月的58.5%。»2022年6月29日至7月26日共有8次负面评级行动。这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。图表 1穆迪中国房地产行业图表 2022年6月2022年5月境内境外SGL-4的高收益受评开发商数量24222022年1-7月14.92.7在所有高收益受评开发商中的占比58.5%53.7%202125.028.6评级行动数量2022年1-6月 开发商名称%正面负面1 仁恒置地9%评级行动 082 越秀3%授予新评级3 远洋集团 -18%展望正面或列入上调观察名单的受评开发商占比展望负面或列入下调观察名单的受评开发商占比 63%流动性较弱的高收益受评开发商数量债券发行规模 (十亿美元)年初至今合约销售额增长前三位的开发商2022年6月29日-7月26日销售同比增速0%0资料来源：穆迪投资者服务公司、DMI、Wind此报告是于2022年07月28日发表的穆迪报告 Property – China:China PropertyFocus: Mortgage defaults could slow property sales recovery的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)MOODY'S INVESTORS SERVICECORPORATES6月份月份全国销售额降幅继续缩窄»由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，同比降幅较4月份48.6%和5月份的41.7%进一步缩窄。»2022年6月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱，同比下降36.2%，而2022年5月降幅为39.1% (图表2)。»6月份房地产销售面积和均价的降幅均有所收窄。2022年6月，房地产销售建筑面积同比减少21.8%，降幅低于2022年5月的36.6%。2022年6月全国房地产平均售价同比下降2.0%，幅度小于2022年5月的8.0% (图表3)。由于开发商可能会通过打折来拉动销售及现金流生成，我们预计年内房地产均价会持续低迷。»随着合约销售情况改善，6月份各类城市的房地产库存水平从高点下降 (图表4)。»2022年上半年，评级较高的开发商的合约销售业绩普遍优于评级较低的开发商 (图表5)。上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大，并且财务状况稳健。其中部分开发商有政府作为股东的背景，其境内融资渠道比小型民营企业更加顺畅。»2022年上半年，我们跟踪的33家受评中国开发商中30家的合约销售额均出现20%以上的同比降幅。在此期间合约销售额实现同比正增长或同比降幅最小的开发商是仁恒置地集团有限公司 (Ba2/稳定) (增长9%)、越秀地产股份有限公司 (Baa3/稳定) (增长3%) 和远洋集团控股有限公司 (Baa3/列入下调的观察名单 (下降18%)。本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅https://ratings.moodys.com 发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评级历史。2 2 August 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐MOODY'S INVESTORS SERVICECORPORATES图表 22022年上半年全国合约销售额继续下降-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%全国销售额3个月移动平均同比变动资料来源：国家统计局、公司信息图表 32022年6月三四线城市新建住宅平均售价继续下降-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%环比变动一线城市二线城市三四线城市一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。资料来源：国家统计局图表 42022年6月各类城市的库存水平均从高点下降一线城市：北京、上海、广州、深圳。上图包括的二线城市：天津、重庆、沈阳、福州、杭州、郑州、南京、武汉、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、长春、苏州和成都。上图包括的三四线城市：桐庐、临安、建德、东营、湖州、芜湖、淮北和温州。资料来源：中国房地产信息系统3 2 August 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐MOODY'S INVESTORS SERVICECORPORATES图表 52022年上半年，评级较高的开发商的合约销售业绩优于评