房地产政策展望报告：下半场加速，结构分化的十字路口

证券研究报告 | 债券市场专题研究 | 债券研究 http://www.stocke.com.cn 1/16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 债券市场专题研究 报告日期：2022 年 08 月 18 日 下半场加速，结构分化的十字路口 ——房地产政策展望报告 核心观点 房地产第四轮需求修复周期“自下而上”，节奏偏缓。总量增长虽然放缓，但结构差异明显：二线城市仍有增长空间，三线城市重在修复。现阶段，放开二三线核心城市限购政策是支撑需求总量修复的关键。政策上，下半场加速，限购放松上量，限贷调整增强。配置建议：剩余期限 3Y-4Y 的万科、招商蛇口、保利发展公司债，剩余期限在1Y 的龙湖公司债。 ❑ 1、总览：房地产行业 1-8 月政策放松全梳理 放松调控的城市共计 83 个，其中：放松限购城市 29 个，放松限贷城市 74 个，出台购房补贴等财税政策的城市 36 个，放宽落户条件等户籍政策的城市 7 个。从政策工具使用频率来看：限贷>购房补贴>限购>落户政策。 ❑ 2、行业现状 （1）总量收缩，结构增长 2021 年 7 月至今，全国商品房销售面积已连续 12 个月同比负增长。我们认为，虽然现阶段房地产销售总量增长面临放缓，但结构化差异会趋于明显，需求逐步向高能级城市集中。 ❑ （2）二线增长，三线修复 复盘五年，二线城市在房地产行业下行需求疲软背景下销售仍出现逆势增长或与历史同期基本持平，整体需求韧性较强，宽松政策有利于进一步释放合理需求，仍有一定增长空间。三线城市整体需求较为疲软，放松限购政策出台数量相对较少，政策宽松有待提速，本轮周期重在需求修复。现阶段，放开二三线核心城市限购政策是支撑需求总量修复的关键。 ❑ 3、展望：限购放松待上量，限贷调整需增强 从政策工具使用频率来看，限贷（74 个城市）>购房补贴（36 个城市）>限购（29 个城市）>放宽落户等（7 个），限贷放松还需上量。从政策力度来看，限贷政策虽密集出台，但力度还需加强。 ❑ 4、周期复盘：从“总量宽松”到“自下而上” 复盘历史周期，本轮需求周期修复背景与前三轮有明显差异，需求端修复将缓慢体现，但缓慢并不等于回升趋势的结束。 ❑ 配置建议：建议配置优质头部企业公司债，比如剩余期限 3Y-4Y 的万科、招商蛇口、保利发展公司债，剩余期限在 1Y 的龙湖公司债。 ❑ 风险提示 需求改善不及预期，数据口径偏差风险等。 分析师：高宇 执业证书号：S1230522020003 gaoyu@stocke.com.cn 相关报告 1 《地产加速迈入下半场——信用增强策略》 2022.02.28 2 《中国房地产投资周期的新视角》 2022.03.19 3 《乐观的下半年：地产投资拐点预测——基于季节性规律》 2022.07.09 4 《情绪还是事实？——房产停贷事件点评》 2022.07.18 5 《5 家示范民营房企深度研究——房地产信用债研究专题报告》 2022.07.26 6 《停工不等于烂尾，“纾困基金”已现积极信号——停工/停贷事件全面解读》 2022.07.26 7 《地产纾困典型模式：金融机构接管+委托代建——信达首单地产纾困项目点评》 2022.07.29 8 《逆势增储，深耕杭州，增长可期——滨江集团深度报告》 2022.08.08 债券市场专题研究 http://www.stocke.com.cn 2/16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1 需求修复的结构化差异 ............................................................................................................................... 4 1.1 总览：1-8 月政策放松全景 ............................................................................................................................................... 4 1.2 现状：总量收缩，结构增长 ............................................................................................................................................. 4 1.2.1 总量收缩，结构分化 .............................................................................................................................................. 4 1.2.2 二线增长，三线修复 .............................................................................................................................................. 5 1.3 展望：下半场政策加速 ..................................................................................................................................................... 9 1.4 详解：四类重点政策 ......................................................................................................................................................... 9 2 自下而上，缓慢修复 ................................................................................................................................. 10 2.1 “因城施策”政策背景 ......................................................................................................................................................... 10 2.2 周期复盘：从“总量宽松”到“自下而上” ....................................................................