房地产开发行业17月统计局数据点评：销售拿地新开工同比维持低位，预计下半年投资额跌幅扩大

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2022 年 08 月 15 日 房地产开发 1-7 月统计局数据点评: 销售拿地新开工同比维持低位，预计下半年投资额跌幅扩大 投资： 1-7 月投资同比降至-6.4%，7 月单月投资环比减少 31.1%，预计下半年累计跌幅将扩大至 12.7%。1-7 月份，全国房地产开发投资额为 79462亿元，同比减少 6.4%，较前值降低 1.0pct；7 月单月投资额为 11148 亿元，环比减少 31.1%，同比减少 12.3%。6 月房企冲量节点过去后，推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售回归到 5 月水平。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至 12.7%。 拿地：受多个一二线城市集中供地影响，拿地均价上涨带动土地成交价款环比回暖，同比维持低位。1-7 月累计土地成交价款为 2918 亿元，同比减少43.0%，较前值提高 3.3pct；7 月当月值为 875 亿元，环比增长 33.7%，同比减少 33.4%，较前值提高 31.8pct。由于较多一二线城市在 7 月完成集中供地，结构因素导致 7 月拿地均价上涨，一定程度对冲了房企因“以销定产”策略而导致的土地购置面积下降，使得土地成交价款的环比回暖。但从量能看，7 月土地成交价款与去年相比仍处绝对低位。融资端和销售回款端的双双下行导致房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至 36.1%，连续 12 个月为负。1-7 月份，全国累计新开工面积为 76067 万方，同比减少 36.1%，较前值降低 1.6pct；7 月单月新开工面积为 9644 万方，环比减少 34.8%，同比减少 45.4%，较前值降低 0.3pct。随着销售的环比回落以及高温天气的影响，7 月新开工面积迅速回落至 4 月水平，在现金流承压的情况下，房企开工意愿整体偏弱。 竣工：累计竣工面积同比降至-23.3%，降幅扩大 1.8pct。1-7 月份，全国累计竣工面积为 32028 万方，同比减少 23.3%，较前值降低 1.8pct；7 月单月新开工面积为 3392 万方，环比减少 35.7%，同比减少 36.0%，较前值提高 4.7pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，竣工面积因此被拖累。 销售：单月销售环比大幅下跌 45.4%，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5 月水平。7 月单月销售金额 9691 亿元，同比-28.2%，环比-45.4%，1-7 月累计销售金额同比-28.8%。环比大幅下跌的原因主要是（1）房企 6 月冲量节点已过，推盘量及促销力度均有下调，7-8 月为房企销售的传统淡季。（2）7 月各地因城施策的“四限”政策放松节奏放缓，出台政策数量较 5-6 月明显下降。（3）停贷事件影响购房者信心叠加持续高温天气影响购房者看盘意愿。销售的进一步放松依赖于政策的进一步加码，的随着近期南京、苏州等核心二线城市放松限贷，我们预计未来政策将继续加码，销售有望稳步回暖。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大。7 月单月到位资金为 11923 亿元，环比减少 27.5%，同比减少 25.8%。房企各项资金来源单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：与 2008/2014 年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花的系统性解决方案。本轮地产股逻辑除了政策博弈、销售数据复苏外还有供给侧出清带来的竞争格局改善。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A 股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科 A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H 股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W32：本周新房销售大幅下滑，同比-37%，江苏多城降低二套首付比例》2022-08-14 2、《房地产开发：7 月数据前瞻：销售金额呈现弱复苏，单月同比-23.5%，土地成交同比跌幅收窄》2022-08-14 3、《房地产开发：2022W31：全国多城推进“保交楼”，全国性 AMC 参与房企纾困》2022-08-07 -32%-16%0%16%32%2021-082021-122022-042022-08房地产开发沪深300股票报告网2022 年 08 月 15 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、新施竣及拿地同比保持低位，预计下半年投资额跌幅拉大 ............................................................................... 4 二、单月销售环比大幅下跌，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至 5 月水平 ........................................................... 9 三、房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大 ............................................................................................................... 11 四、投资建议 ................................................................................................................................................... 14 风险提示 .......................................................................................................................................................... 14 图表目录 图表 1：累