房地产行业境内资产系列：当前房地产面临的矛盾与难题

第 1 页 共 10 页 请务必阅读正文之后的免责声明 2022 年 7 月 26 日 专题报告|境内资产系列 本期作者： 汤玥 平安银行 私行财富事业部 策略分析师 平安银行投顾中心出品 核心观点 难题：地产迟迟不见改善——信心与意愿制约 地产销售修复存在反复和不确定，6 月全国商品房销售面积大幅回暖，成为今年上半年成交最佳月份。但进入 7 月，此前好不容易积累起来的边际修复再次被打破。 居民收入预期回落储蓄倾向上升，央行二季度城镇储户问卷调查数据显示居民对未来收入信心指数跌至有数据以来的最低点，倾向于更多储蓄的达到有数据以来的最高。 矛盾：创新政策正在路上——如何兼顾多目标 各地鼓励购房的新点子越来越多，因城施策更考验地方政府智慧，目前二三四线城市已经出台了不少新招、妙招，一线城市暂未放松，未来放松预期也不高。 略显矛盾的是，过去每轮房地产上涨周期几乎都以一线城市回暖作为开端，然后再外延至其他城市。2022 年一线城市地产政策也的确按兵不动，回暖主要靠市场内在韧性与信心修复，市场对于未来大幅放松的预期普遍不高，因而周期拐点也较难判断。 风险化解是妙手回春的关键，政策针对房价、交楼、贷款方面已有所行动，但力度不足。若后续贷款风波顺利解决，可以加速房地产风险出清，也能增强购房者信心。 展望：市场担忧的风险——与海外经验的对比 与美国次贷危机不可同日而语，我国按揭贷款占银行信贷规模较低，房地产整体金融化程度不高，大面积坏账与违约扩散风险暂时可控，贷款事件的主因在于供给端。 日本房地产泡沫硬着陆的警示，国内应避免化解房地产风险过程中的硬着陆，稳地产成为当务之急，短期观察 7 月底政治局会议，预计政策会有进一步实质性松动。 当前房地产面临的矛盾与难题 第 2 页 / 共 10 页 请务必阅读正文之后的免责声明 1、难题：房地产迟迟不见改善——信心与意愿制约 （1）地产销售改善可持续性弱 近期，关于居民房地产抵押贷款问题的关注度较高，叠加部分言论放大了市场的恐慌，权益与债券中相关板块出现了一定幅度的下跌。不可否认，事件再次冲击居民脆弱的信心和购房意愿，房地产市场的修复可能进一步放缓，但在一年多的整顿期后，相关风险也并不那么骇人听闻。 地产销售修复存在反复和不确定。6 月全国商品房销售面积为 18185 万平方米，环比增长 65.77%；销售金额达 17735 亿元，环比上涨 68.14%，成为今年上半年成交最佳月份。但进入 7 月，此前好不容易积累起来的边际修复再次被打破，日度成交平均值从 6 月 69 万平方米再度回落至 33 万平方米，与 5 月较为接近（图 1）。房价方面有所回暖，一线城市新房价格环比上涨 0.5%，涨幅比上月扩大 0.1%；二线城市新房价格环比上涨 0.1%，其中成都涨幅为 1.3%，已经连续 3 个月领涨全国。70 个大中城市二手住宅价格指数环比也有所改善，一线上涨 0.1%、二三线跌幅收窄，反映出各地放松调控、鼓励购房的政策成效。 开工竣工数据集中反映风险事件。新开工方面，1-6 月累计同比变化由从-30.6%扩大至-34.4%，一般而言从拿地到开工的传导链条中，普遍存在 2-3 个季度的时滞。考虑到当前拿地市场还比较冷清，开工改开工数据短期难有起色。背后的主因在于三条红线、房地产贷款集中度管理及土地两集中政策下，房企拿地的资金实力与主观意愿都有下降，尤其是民营房企拿地态度愈发谨慎。2022 年 22 城土拍中，拿地金额央国企、地方平台、民企分别占 42%、33%、25%。竣工方面，1-6 月累计同比降幅扩大至-21.5%，6 月单月跌幅高达-40.7%，该指标也暴露出地产项目停工的问题，后续“保交付”的力度对企业竣工情况至关重要。 房地产投资处于复苏链条末端。6 月房地产投资增速为-5.4%，较 5 月继续恶化。房地产销售作为“量”的衡量指标增速先行于地产投资，当前房地产“销售-拿地-融资”的链条整体受阻，在销售没有企稳回升之前，投资的改善也难以兑现，对经济构成明显拖累项（图 2）。 图 1：地产销售修复存在反复和不确定 图 2：地产投资仍未企稳，继续拖累经济增速 数据来源：公开资料整理，平安私人银行投研团队 数据来源：公开资料整理，平安私人银行投研团队 0100200300400500600万平方米30大中城市:商品房成交面积:当周值30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当周值30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当周值30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当周值-30-25-20-15-10-5051015%房地产开发投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:累计同比 第 3 页 / 共 10 页 请务必阅读正文之后的免责声明 房企融资端处境回暖但仍艰难。1-6 月到位资金同比跌幅收窄至-25.3%，6 月单月-23.6%，为年内首次边际好转，这与政策鼓励优质房地产企业发债融资、金融机构保持房地产融资进展相关。但改善的幅度很小，成效不明显，部分细分项还有进一步恶化的趋势，例如国内贷款、自筹资金项，房企资金难题没有得到本质改善。结构上，销售回款仍为主要的资金来源渠道，6 月个人按揭款和定金及预付款到位资金的环比增长分别为 35.8%和 44.3%，同比降幅均收窄。数据反映各省市的救市政策得到一定回应，居民总体按揭需求有所增加，社融数据同样印证了这一点。6 月居民贷款同比仍少增，但环比多增 5594 亿，中长期新增贷款较 5 月大幅增加 1047 亿元至 4167 亿元。往后看，在政策引导下，若金融机构积极配合，同时政策逐步释放居民合理购房需求，房企融资端有望进一步修复。不过目前，房企资金面改善的节奏难以预计，还取决于政策扶持力度与风险事件处置进展。在开发资金大幅改善之前，预计开发投资也难有回升。 （2）地产风险局部“显性化” 居民收入预期回落储蓄倾向上升。央行二季度城镇储户问卷调查数据显示，居民对未来收入信心指数跌至 45.7，达到有数据以来的最低点；倾向于更多储蓄的居民占 58.3%，环比上升 3.6%，创下有数据以来的最高点。未来三个月，16.9%的居民打算购房，这一比例低于今年一季度的 17.9%，续创 2016 年三季度以来的新低。与此同时，看跌房价的居民比例由一季度的 14.4%升至 16.0%，看涨房价的居民比例由 16.3%降至 16.2%，还有 54.6%的居民预期“基本不变”，表明投资热情走低。疫情当下，宏观与经济不确定性导致居民行为更加谨慎，选择增加预防性储蓄而降低消费，包括大额的住房投资与消费（图 3）。 存款仍支撑购房能力但收入制约。央行资产负债表显示上半年住户部门人民币存款比年初增加 10.33万亿，同比多增 2.9 万亿，这一水平显著高于近年同期，同样反映居民更倾向于储蓄而不是消费（图 4）。收入方面，上半年全国居民人均可支配收入 1.85 万，比上年同期名义增长 4.7%，实际增长 3.0%，增速自2021 年快速下滑。综合来看，目前存款仍支撑购房能力，但疫情扰动导致居民对未来收入可持续性、增长预期都比较悲观，从而带来支出的制约。此外，从 2011 到