2022年6月房地产行业运行情况报告：销售端季节性回暖 投资端持续深跌

1销售端季节性回暖 投资端持续深跌——2022 年 6 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：销售端：6 月全国商品房销售面积环比增速大幅提升，但同比跌幅仍然显著，考虑为半年度末的季节性回暖以及近期政策刺激效应；受当月销售端回暖影响，6 月 70 城新建商品住宅价格和二手房价格环比降幅收窄。投资端：6 月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，1-6 月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端无回暖迹象；土地市场整体热度维持低位，环比热度有所回升，央国企仍是拿地主力；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比降幅扩大，施工回暖言之尚早。政策端：6 月以来各地持续针对公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率、落户等政策进行优化，但 6 月 5 年期 LPR 报价不动，政策力度整体温和；银保监会加强与央行、住建部门协同，支持地方政府推进“保交楼”工作。展望后市，银保监会协同央行、住建部门及各地政府积极推动“保交楼”工作，各地政府也纷纷出台政策化解处置烂尾楼项目，7 月部分地区“停贷事件”虽然在短期可能阻碍楼市回暖进程，但后续影响较为有限，对房地产及金融行业难以形成系统性风险。同时，对比以往几轮楼市调控政策周期，在“房住不炒”的原则下，本轮楼市回暖进程较为平缓，其中个人住房贷款利率的下降幅度明显偏缓。央行最新数据显示，3 月个人住房贷款利率降至 5.49%，在历史均值附近，较历史低位高出 100 多个基点，也明显高于同期 4.98%的一般贷款利率；5 月房贷利率利率“双降”，估计二季度该居民房贷利率会有 30 至 40 个基点下行，但仍属偏高水平。从当前楼市景气状态和房贷利率水平来看，三季度房贷利率仍有一定下行空间，预期趋势性回暖可能会出现在三季度末前后。报告正文：一、销售端：6 月全国商品房销售面积环比增速大幅提升，但同比跌幅仍然显著，考虑为半年度末的季节性回暖以及近期政策刺激效应；受当月销售端回暖影响，6 月 70 城新建商品住宅价格和二手房价格环比降幅收窄。21.销售情况6 月，全国商品房销售面积和销售金额分别为 18184.62 万平方米和 17735.40 亿元，环比增幅显著，分别增长 65.76%和 68.15%，同比跌幅大幅收窄，分别为 18.28%和 20.82%。我们跟踪了 30 大中城市月度商品房成交数据，6 月日均成交 4981 套，同比下降 10.40%，降幅较 5 月缩小 36.81pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为 1145 套、2700 套和 1136 套，同比分别下降 10.52%、4.51%和21.77%，降幅较上月分别收窄 41.04pct、43.15pct 和 22.28pct，高能级城市表现出更强的去化能力。我们认为，6 月销售端环比改善主要受三方面因素的影响：一是央行超预期降息等政策的效果在 6 月有所体现；二是疫情扰动因素退去后出现了集中签约；三是房企受半年报业绩压力驱动作用显著。对比历史数据，6 月销售端回暖的季节性因素占比较大，房企销售是否趋势性回暖仍待后续进一步观察。图表 1 2021-2022 年 6 月全国商品房销售面积：单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 6 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）3数据来源：Wind，东方金诚2.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格，6 月价格环比下降和环比上升城市数量分别为 38 个和 31 个，与 5 月相比，环比下降城市数量减少 5 个、环比上升城市数量增加 6 个，更多城市价格出现止跌的迹象。具体看，6 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 1.29%，环比下跌 0.10%。其中，一线城市 6 月价格环比上涨 0.50%，连续 6 个月上涨，且较 5 月环比增速提升 0.1pct；二线城市 6 月环比上涨 0.10%，增速回正；三线城市 6 月环比下跌 0.30%，跌幅较上月持平，已连续 10 个月环比下跌。伴随销售端的改善，6 月新建商品住宅价格下行压力有所减弱。图表 3-4：2021-2022 年 6 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚4二手房价格方面，6 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由 53 个减少至 48 个，环比上涨城市数量由 15 个增长至 21 个，价格下降城市数量仍远超价格上涨城市数量。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 2.71%，环比下跌 0.21%，已连续 11 个月下跌。分城市能级来看，一线城市 6 月价格环比上涨 0.1%，增速较上月扩大 0.1pct；二、三线城市 6 月环比分别下跌 0.10%和 0.30%，连续 10 个月和12 个月下跌，但跌幅较上月均缩小 0.2pct，主要受 6 月楼市季节性回暖影响。图表 5-6：2021-2022 年 6 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：6 月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，1-6 月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端无回暖迹象；土地市场整体热度维持低位，环比热度有所回升，央国企仍是拿地主力；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比降幅扩大，施工回暖言之尚早。6 月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，带动 1-6 月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为 16180.38 亿元，环比增长 24.66%，但同比下降 9.41%，降幅较上月扩大 1.6pct；1-6 月累计开发投资完成额同比下降 5.4%，较 1-5 月降幅扩大 1.4pct。图表 7：2021-2022 年 6 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化5数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场6 月，全国房地产土地购置面积为 1239.01 万平方米，环比提升 98.93%；同比下降 52.81%，仍处较低水平。图表 8：2021-2022 年 6 月全国土地购置面积单月值及同比变化数据来源：iFind，东方金诚土地溢价率方面，6 月土地溢价率有所回升。我们重点关注了 100 大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，6 月溢价率为 4.36%，较 5 月提升 2.37pct。具体看，一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率由上月的 0.73%、2.64%和 2.55%分别提升至 5.04%、3.71%和 3.92%。我们认为，北京、上海和杭州等热门城市的集中供地在一定程度上拉动了 6 月土地溢价率的回升。6图表 9：2021-2022 年 6 月 100 大中城市住宅类用地土地溢价率（单位：%）数据来源：Wind，东方金诚为进一步观察 6 月土地市场情况，我们重点跟踪了本月开展集中供地的 9 座城市1相关情况，其中上海、郑州和沈阳为年内首轮集中供地，其余 6 城为第二轮集中供地。整体来看，除沈阳表现较为冷清外，其余城市表现相对平稳。土地供应方面，各城供应地块数量悬殊，东北地区土地市场最“冷”。9 座城市中供地数量最多和最少的分别为杭州和沈阳，供地数量分别为 45 宗和