2022年1-6月统计局房地产数据点评：销售资金季节性改善，开工投资持续承压

销售资金季节性改善，开工投资持续承压 [Table_CoverStock] ——2022 年 1-6 月统计局房地产数据点评 [Table_ReportDate] 2022 年 07 月 22 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 销售资金季节性改善，开工投资持续承压 [Table_ReportDate] 2022 年 7 月 22 日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 季节性因素叠加供应放量，销售环比回升明显。1-6 月商品房累计销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%，跌幅较 1-5 月缩小 1.3pct，当月销售面积 18185 万平方米，同比下降 18.3%，跌幅收窄 13.5pct，环比上升 65.8%。1-6 月商品房累计销售金额 66072 亿元，同比下降 28.9%，跌幅收窄 2.6pct，单月销售金额 17735 亿元，同比下降 20.8%，跌幅收窄 16.9pct，环比上升 68.2%。住宅和商品房单月跌幅较上月均出现较大幅度的跌幅收窄、环比上升，主要由于季节性因素：从历年销售面积来看，6月商品房和住宅单月销售面积环比增速均在 30%以上。供应量增加：6 月恰逢年中业绩冲刺，叠加疫情后市场边际修复，企业推盘热情较高。房企冲业绩诉求。市场 7 月进入淡季，后续销售或将自然回落;点状复苏下，将更加凸显供给分化。停贷风波或将冲击市场信心，受到出险房企项目停工影响，7 月初各地停贷风波如果出现蔓延，将对购房者信心进一步打击，或将在此冲击市场信心，中断边际复苏态势。 投资：施工和土地投资跌幅扩大，投资持续承压。1-6 月房地产开发投资累计完成额68314 亿元，同比下降 5.4%，6 月单月投资完成额 16180 亿元，同比下降 9.4%，跌幅扩大 1.6pct，5 月单月跌幅略有收窄后，6 月单月投资跌幅再扩大至 9.4%，单月开发投资降至 2019 年水平，施工投资和土地投资均拖累开发投资。施工投资方面：1-6 月商品房累计新开工面积 66423 万平方米，同比下跌 34.4%，跌幅扩大，当月新开工面积 14795 万平方米，同比下跌 45.1%，跌幅扩大；1-6 月累计竣工面积 28636 万平方米，同比下降 21.5%，跌幅扩大 6.2pct，单月竣工面积 5274 万平方米，同比下降40.7%，单月竣工同比跌幅创本轮下行周期最大值，但环比有所回升；1-6 月累计施工面积 848812 万平方米,同比下跌 2.8%，跌幅较上月扩大 1.8pct，6 月当月竣工面积17287 万平方米，同比下跌 48.1%，跌幅持续扩大。同比跌幅仍在继续扩大，主要由于1）销售仍未企稳，房企资金面仍未有明显改善，无法形成良性资金循环，叠加仍陆续有房企出险，房企减少开工投资，加快资金回笼，保持投资谨慎；2）6 月以来仍持续有房企公开市场违约，无法获得新增开发贷，存量未开发土地也无法开工复产，因此新开工和施工都受较大影响，整体投资持续承压。 土地：成交跌幅收窄但仍处低位，土地市场热度难言回暖。1-6 月累计土地购置面积3628 万平方米，同比下降 48.3%，当月土地购置面积 1239 万平方米，同比下降52.8%，跌幅收窄 9.7pct。从百城土地成交数据来看，100 大中城住宅用地供应土地规划建筑面积 6333 万平方米，同比下跌 6.5%，跌幅较 5 月大幅收窄 41pct，主要由于疫情影响基本消退后各地供地活动重启，叠加 6 月多城推出第二轮集中供地地块；成交土地规划建筑面积 4082 万平方米，同比下跌 55.8%，跌幅收窄 13.7pct，环比来看较上月有较大提升，是 2022 年以来单月成交土地建面最多的一个月，但较往年月均土地成交面积和 6 月当月成交面积仍有较大差距，土地市场热度难言回升。 资金：到位资金边际改善，后续资金情况仍将承压。1-6 月开发到位资金 76847 亿元，同比下降 25.3%，跌幅收窄 0.5pct，6 月当月开发到位资金 16443 亿元，同比下降 23.6%，跌幅收窄 9.8pct。其中国内贷款 1761 亿元，同比下降 32%，跌幅收窄2pct，本月开发到位资金跌幅实现年内首次收窄，但同比跌幅仍较大，仍需谨慎预期后续资金情况：1）新开工降幅较大，增量市场清冷，开发贷相应持续减少； 2）房企信用持续收缩，融资规模下降。后续销售自然回落，叠加停贷风波，资金情况仍将持续承压。 弱复苏加剧供给分化，停贷风波增加未来不确定性。在开工及竣工端，当前预售资金监管未有明显改善，在部分城市烂尾项目增加，全国多城停贷风波影响下，预计后续预售资金监管更难放松，各地为保障交付或趋严监管预售资金。预售资金从严监管的情况下，民企在资金压力下，后续拿地、开工压力较大，下半年货值压力也将越来越大。考虑到供给端的分化和弱复苏持续，下半年建议关注供给端分化带来的投资机遇，能够持续在土地市场补货的国企央企，有望在市场复苏的阶段加速去化、占据市场份额，提高市场占有率。因此我们建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 销售：季节性因素叠加供应放量，环比回升明显 .................................................................. 4 2 投资：房企持续出清，投资持续承压 ...................................................................................... 7 3 土地：成交跌幅收窄但仍处低位，难言土地市场回暖........................................................... 9 4 资金：到位资金边际改善，后续资金情况仍将承压 ............................................................ 12 5 弱复苏加剧供给分